加中资讯网2021年10月24日讯，
在加拿大房产市场中，楼花/房花是一种特殊的地产商品。它和中国的“期房”不同：期房从购买之日起就要付全款，或者是开始办理贷款并偿还贷款本息；而楼花则不需要，只需按照开发商的定金计划支付定金即可。因为楼花前期所需资金较少、升值潜力较大，加之建成后以租养房的多重优势，首套房购买者及房产投资客等都对楼花青睐有加。但利益与风险并存，因为楼花标的是期房而非现房，所以存在着诸如质量瑕疵、交房延期，甚至项目烂尾等等不确定风险，所以楼花买卖与二手房交易相比，需要有精通内行的地产人士保驾护航，才可能会避免不必要的损失。
大多地区有这样一位地产专业人士，她2011年自己投资购买了第一套楼花，从此走上了专攻大多地区楼花投资、楼花交易、楼花转让之路；她根据多年经验，结合楼花业界的“Location， Location， Location“的投资信条，创意性地提出了”Builder， Location， Budget”的理念，即楼花投资首先考察建商资质，其次关注地理位置，最后结合资金预算的三位一体的投资法则；她凭借对楼花市场的敏锐的眼光、精准的价值分析和投资潜力预判，帮助众多客户成功购买、投资、转让楼花，让他们置业安家、财富升级。
她，就是加拿大U Dream Home Realty Brokerage优居地产VP/Broker、地产投资规划顾问——May Li (李梅)。
自购楼花 开启地产之门
移民加国之前，大学主修国际贸易专业的May Li在北京的一家外商独资企业工作了5年，任公司的行政经理。谈起当时的情况，李梅笑着告诉记者，那时她的工作是内外兼修——对内负责上自公司合同审核管理，下至与各部门负责人交流合作、保证公司运营顺畅；对外则担负着公司形象推广，与各级政府部门、关联客户的联络沟通等重任。正是这样的工作经历，锻造了她敏锐的观察决断、创造性解决问题以及良好的人际沟通能力，这些都对她后来的事业拓展起到了重要而积极的作用。
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来到多伦多之后，2001年May Li考取了多伦多商业学院，主修会计专业。凭借着自己的勤奋努力、智慧聪颖，她从一开始听不懂老师的讲课内容，到最后以Top Student的优异成绩毕业；在后来的求职中，她又以优秀的专业才能和过人的沟通交流能力，在28位候选人中脱颖而出，成为知名企业律商联讯LexisNexis加拿大公司的会计部门的一名优秀工作者。经历即是财富。May Li坦言，5年专业会计的工作历练让她后来从事地产事业后得以擅长运用数字来分析和测算地产项目、研究市场走向、预估未来增值，同时对加国复杂而繁琐的经济、法律及税务体系的了解和熟悉，又为她深耕楼花市场、更好服务客户提供了帮助。
2011年，May Li敏锐地观察到，随着大多地区移民留学人数的不断增多，其时表现一般、年增值只有2%的多伦多楼花市场正在迎来巨大转机。当年还没有进入地产行业的她，经过仔细的市场研究、数字分析和前景预估等前期工作，果断地购买了人生第一套楼花——当时价格为18万余元的The Station Condos的一套一居室期房。May Li 告诉记者，当时她就判断多伦多的楼花市场良机已现，而且前期的Deposit押金每期只有7200元，投资规模不大，风险可控，而收房后的增值潜力非常巨大，还可通过租金支付房贷。
果然，2014年，多伦多的楼花市场日渐繁盛，新房销售价格日益高涨。2015年，在支付完3万余元的前期费用后，May Li收取了她的第一套楼花现房。因为Condos位置优越，拿到钥匙的当天，早有准备的May Li就将房产出租，租金足以支付每月仅950元的贷款按揭以及公寓管理费的费用。
现在她的第一套楼花投资产品不仅从当时的18万元增值到50余万元，而且每月依靠出租还可创造1000余元的正现金流。
发现了自己在地产事业上的天赋和从事这一行业的热情后，2013年，May Li进入一家地产公司，负责市场推广及对华裔留学生、新移民客户推介等工作。她的勤勉努力和良好沟通及不断增长的地产专业技能让她如有神助，大大地拓展和提高了公司业绩。积累了更多专业知识和经验的May Li也更加充满自信，随后她正式获得安省地产经纪牌照，次年又考取地产Broker，正式开启了地产事业的大门。
投资有方 助力财富升级
作为一位具有丰富专业地产经验的Broker和地产投资规划顾问，May Li对安省地产市场的多维研究、价值分析、趋势走向等颇有心得，为客户提供楼花买卖、转让，二手房交易, 房屋出租管理, 售前美化Staging以及包括房屋贷款、保险、法律等全流程的完善服务。
May Li告诉记者，多年的专业打拼，让她在熟悉和把握地产市场的脉动之后，更加坚定了自己在楼花方面的术业专攻的决心。她清醒地认识到，作为一个移民大国，加国的楼花产品在资金总量、增值前景、交易转让、宜租管理等方面具有诸多优势。
2017年底，May Li的一位新移民客户希望在多伦多市区购买一套公寓房产。May Li经过周密的市场调研和价格比对分析之后，为她选中了位于88 Harbour St.的新建成的一套510平尺的1卧1卫的现房楼花。看房时，客户不甚满意，提出想要一套2卧室的房型，这样父母来加探望自己时可以一起居住；另外，平时自己居住的同时还可出租一间卧室，通过租金来补贴按揭款。
在带领客户及其父母看房时，通过谈话交流，May Li了解到该客户已经准备了大约100万的购房准备金，最初的目的就是想先买到一套住房安居而已。May Li凭借自己多年专攻楼花的经验，大胆地向客户一家提出在不增加资金负担的前提下，实现既安家乐业，同时财富升值的购房建议。
首先May Li提出客户希望的两居室的现房大约需要80万元左右，占用资金比例较大；另外该客户酷爱整洁，对租户要求很高，房间出租难度会很大；而现在这套1卧1卫的房屋户型虽小，但装修精美，空间利用合理，而且还有推拉床的设计，完全可以解决父母偶尔来加拿大探望时的居住问题。最重要的一点是，该小户型楼花现房仅需大约58万元，申请贷款后资金会更为充裕，剩余的钱款轻松可以再去投资一套不错的楼花期房。这样的投资方案就是由一套2卧现房变成了一套1卧现房加一套2卧期房楼花，资产规模得到了大大升值。该客户的母亲在中国多年从事会计师工作，听到May Li的建议后，当天就拍板同意，并委托May Li帮助投资购买另外一套2卧室楼花。
其后，May Li为该客户投资购买了位于约克大学附近的一套2卧2卫的学区楼花。该楼花将于明年收房，目前的购买单价已从当初的每平方英尺900元增长到了1300元左右；而且因为毗邻大学一房难求，租金价格也一路上涨。
现在，May Li的这位客户开心舒适地住在这套目前已经升值30%以上的温馨寓所，每天只需要步行通过PATH的地下街衢就可以到达位于Downtown金融区的工作单位。她们一家都成了May的老朋友，这位客户还感慨地称May Li是她的“福星”。
对于很多楼花投资者来说，May Li更是他们的“财星”。
2018年夏，一位温哥华的客户手握100万元资金找到May，希望可以投资购买一套大户型的楼花。May Li 首先带客户对位于湖滨和市中心的多个准现房、现房和期房等楼花市场实地考察了一番，她针对客户的资金准备、投资需求和回报期望值等作出了中肯而专业的建议：因为客户基于投资目的购买楼花产品，而且期待中长期的收益回报，所以购买所需资金量小、市场需求大、出租更具竞争力的小户型房产比客户最初想要入手的大户型楼花产品更具投资价值。
在征得客户同意后，May Li帮助他在靠近安大略湖畔的市中心地带以大约每平方英尺900余元的单价，投资了一套1卧1卫和一套1卧1Den2卫共计两套小户型楼花现房，其后又运用自己专业租房及管理的经验，全程协助客户遴选租客，并很快将房屋出租。
因为三年前May Li的这次成功投资规划，远在温哥华的这位客户，今天不仅在多伦多市中心坐拥两套拥有潋滟湖光美景、升值超过40%的公寓房产，而
且还可通过稳定优质租户，每月获得不菲的现金回报。
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术业专攻 力保客户权益
由于投资对象的诸多不确定性，在有可能获取可观收益的背后，楼花投资也具有很大的风险。
在采访中，May Li坦率地告诉笔者，一个优秀的楼花地产中介和投资规划顾问，不仅要了解楼花投资的增值潜力，更要预估项目存在的不利因素，提前做好风险控制管理；尤其在出现意外时，更要利用自己的术业专攻，力保客户权益，最大限度挽回损失。
去年，一位客户因为资金困难，即将到期的一套Dundas Square Gardens楼花无法按时Closing收房。他请May Li帮助转让该楼花。因为正值Covid-19疫情期间，楼花市场一片低迷，但May Li还是凭借专业能力和多年累积的良好人脉，很快联系到了有购买意愿的买方。
在带领买家经纪和客户实地看房时，意想不到的情况发生了。因为是尚未完全落成的准现房，May Li和她的投资客户也是第一次现场看房。与开发商出具的房屋户型图(下图)比较，原来面积为456平方英尺的环绕型阳台Wrapped Terrace，在实际建设时，因为种种原因被取消了，在此之前开发商并未通过e-mail等预先通知。也就是说，现在的这套3卧室户型将是一个没有阳台的单元。
May Li向记者解释说，在开发商所出具的楼花买卖合同中明确说明，如有需要，开发商可以对原定房屋建筑进行改动而无需承担法律责任。买方经纪随后因为这个意外变化提出不再想购买该楼花。收房日期迫在眉睫，如果到时无法缴纳closing费用，这位楼花投资客户将面临失去此前已缴纳的25万元押金deposit的巨大风险。此时，已经焦头烂额的客户向May Li提出降价5-8万元转让该楼花的建议。
经过冷静客观分析，结合对买家客户的情况了解之后，May Li精准地把握了买家的心理：这位买方客户购买该楼花并非自住而是投资。因为该楼花所属的Dundas Square Gardens地理位置极其优越，位居市中心，毗邻瑞尔森大学、购物中心、地铁枢纽，餐饮休闲娱乐等设施近在咫尺，附近的出租房源非常抢手，而且极具投资升值前景，对方决不会轻易放弃这么好的楼花项目。果然，在May Li的争取之下，对方很快提出可以继续购买该楼花，但需要降价6万元。
May Li的客户得知后，催促她尽快答应，赶紧交易转让。May Li很清楚当时该楼花价格相比周边区域的同类公寓二手房，总价低大约7万元左右；如果再减少6万元，客户会遭受更大的损失。于是，她抓住买方客户的投资心理，同时用租售性价比、增值潜力预测等精准的数字分析和市场研判，有力地说服了对方，以仅降价2万元的结果成功转让，交易双方皆大欢喜。
2017年，一位客户一脸忧愁地找到May Li，委托她帮助解决一个棘手难题。原来这位客户此前购买了一套独立屋房花，抱着好奇的心态，他请一位不太了解相关规定的地产中介将这个房花产品放到了MLS挂牌系统中，想看看该房产的市场反应和增值情况。结果，被该房花的开发商发现并向他发出了一封非常严肃的通知函，正式通知他因为违反楼花和房花产品不得在MLS上挂牌出售的相关规定，有炒卖（flipping）房产之嫌，决定取消他的房花资格并且不退还他已缴纳的12万元押金款。
May Li首先咨询了相关法律人士的专业意见：在这种情况下，通过正式的法律途径解决会花费大量的时间和财力，而且打赢官司的可能性不大。于是，May Li决定登门拜访，和开发商当面交流，看看事情能否有所转机。
开发公司的经理接待了May Li。通过寒暄交流，May了解到这位经理一年前刚刚去过中国，对北京印象非常好。来自北京的May与对方很自然地谈起了北京的风土人情、风景名胜和风味小吃，一下子拉近了双方的距离。接着，May又对客户的行为做了很详尽的解释：首先该客户的动机只是出于对房产升值的好奇，他购买该房花完全是出于自住的需要而不是炒卖；其次因为对加国的相关规定不了解，才会把房花放到MLS系统中，只是无意之错。在表达歉意的同时，May Li还代表客户表达了足够的诚意——在原有已缴纳12万元的押金基础上，再增加8万押金款。虽然开发商经理提出可否增加10万元押金的要求，但May Li还是凭借强大的沟通能力和技巧，最后坚持了8万元的押金增加数额，让开发商收回了原有决定，继续保留该客户的房花资格，很好地维护了客户权益。
后 记
躬耕大多地区房产市场多年的May Li，凭借自己专注楼花的专业之功，在楼花转让、期房预定、现房买卖和房屋出租管理等方面均取得骄人成绩，曾连续多年荣获HomeLife国坤达地产公司的主席大奖等荣誉。
现在的May Li受邀来到了U Dream梦享集团，担任U Dream的副总裁。该集团业务涵盖了地产、移民、教育及金融四大领域。May告诉记者，这次新的岗位变动是她职业生涯的又一次升级拓展。
从移民加国开始，May Li一路打拼，做过会计师、移民留学服务，后来成为一位成功的地产Broker和地产投资规划师，她深知一位新移民来到一个全新的环境后所要经历的艰辛和挑战。通过这次新的职场机会，她希望可以把地产事业作为依托，同时打通留学、移民和金融等各环节，在更好地拓展企业版图的同时，实现人生事业从单一地产投资走向全产业服务链的一次华彩转型。
枫华传媒集团《投资周刊》封面人物独家专访报道
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