加中资讯网2022年1月3日讯，
一年前写过一篇文章《这房价会好吗》，认为2021年多伦多房价一定会疯涨，恍如昨日。现在看，当初都说对了。
那么2022年呢？
大概会是我能遇到的，最疯狂的市场……
回顾2021年帮客户买投资房的策略、区域选择以及时机，我本人还是相当得意的。在那样疯狂的市场下，几次大举入场时机都选在了回调的时候；区域的选择都是价值洼地，之后几个月都得到了补涨+正常上涨这样的高涨幅；而当时的出手，感谢客户的信任和默契，都很果断，这些交易都很干净利落。
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选择投资房的标准
我们选择投资房，原则是：
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可负担，也就是租金收入至少能够支付75%以上的持有成本；
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刚需，也就是老百姓能够买得起/租得起的房子；
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社区家庭平均收入高于GTA平均水平；
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交通便利，或者近高速，或者临近Go Train车站；
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未来有升值潜力，占地不能太小；
这里需要解释的是第二条：“老百姓能够买得起或租得起的房子”。什么叫做“老百姓买得起的房子”，很简单，就是工薪阶层在最大正常贷款能力下能够负担的房子。
这样的房子当时的价格不会超过120万。
什么叫“老百姓能租得起的房子”，我的想法是，一旦未来经济出现滑坡，甚至出现萧条，那些月租金在4000块以上的房子，肯定不是老百姓能够负担的。那么这样的房子未来就有可能在经济不景气的时候很难租出去，因而没办法保证租金收入。
有人说了：我不缺那几个月的租金。
可以，但是给你贷款的银行未必会象你一样自信，他们会担心贷给你的钱不安全，因为你没有租金收入，或者租金收入与还贷差距较大，因而很大的可能性会让你追加首付。
到那时候就不是所有的投资人都能拿的出来这笔钱的 -- 你以为亚洲金融危机时候的香港和次贷危机时的美国投资者都是还不起贷款才破产的吗？
这张照片最右边的那个人叫罗兆辉，90年代香港的地产神童。最左边的叫刘銮雄，香港地产大亨。罗兆辉是某知名多伦多贷款经纪鼓吹的“地产经纪高杠杆跟客户一起投资地产”的典型，他的一起投资地产的客户就是刘銮雄。
罗兆辉破产后吞炭自杀。
所以“老百姓租得起”的房子，是那些地面以上部分月租金大约$2500、地面以下部分月租金大约$1500的房子。
因此我们选择的房型是：独立屋、占地宽度45英尺以上，深度110英尺以上；上下分门出入、地下室有厨房、卫生间和卧室能够租给另外一个家庭。
选择正确的入场时机
我们其实一共只出手了3次……
【第一次2020年底】
回顾我们2021年的投资，就必须提到2020年10月-11月。
2020年多伦多地产市场已经开始上涨，但我们觉得2021年会更疯，而且未来货币贬值是大趋势，投资到好地段、价值在一定程度被低估的房子将会是一个聪明的策略。
经过一番探讨和研究，L先生坚定地看好了东约克，M先生则选择西贵林。更具体的思考过程这里就不介绍了，欢迎致电416-846-3211或加我微信（微信号：nelsonzhao3211）详细讨论。
我们2020年10月入手西贵林的独立屋，价格不超过90万；11月开始入手东约克半独立屋，价格不超过100万。一个多月内每个人都连买数套，交接时间是2021年3月-4月。
为什么要这么长的交接时间？你品，你细品！
如今西贵林的这些房子价格在120万以上，东约克的房子价格在150万以上。
都实现了大约50%的涨幅。
【第二次2021年4月】
经过2021年2月和3月的疯狂上涨之后，市场在4月份明年开始乏力了。
但这个时候很多卖家和卖方经纪并没有意识到。
所以他们在房子抢offer没卖掉之后并没有意识到是市场开始冷却了，而是以为自己的期望太高了。
于是我们进场杀价！
买投资房就好像打猎，你要耐心地等到合适的时机，屏住呼吸，瞄准了再扣动扳机。而不是抱着机关枪冲上去扫射。
W先生和Z先生都是我的老朋友，有信任有默契，没那么多废话 -- 目标区域Newmarket，西贵林，就按照上面的标准，4月份20天内连拿4套，价格90万-120万。交接日期9月-10月。
然后收手，等下一次机会。
其实我们还有另一个目标区域是Ajax，之所以没在那个区域买房的原因是我家距离Ajax较远，管理起来太麻烦。而Newmarket和西贵林距离我家很近，管理较为方便。
这些房子如今实现了大约25%以上的涨幅。
【第三次2021年11月】
其实11月市场冷下来的时间很短、幅度也很小，留给我们的操作空间和时间窗口都非常窄。幸好有客户的信任，再加上我们的运气还不错，成功地在东贵林、西贵林各买了一个独立屋和Stouffville Town的一块空地。
2021年的房产投资至此结束。
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2022还能投资房产吗？
说点儿老百姓关心的话题……
先说结论：很遗憾！我个人认为大多数情况下，不能！
我的判断是：2022年将会是30年以来房价上涨最疯狂的一年，在一个疯狂上涨的市场下入手投资房，风险是蛮大的：
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疫情的反复给全球经济造成更大的下行压力，各国面对压力的办法只有一个，那就是继续印钱放水。这种情况下虽然房价会上涨，但是经济形势会变得更差，这种背离会造成巨大的房价下调压力。所以除非你火中取栗玩儿超短线，年初买了之后装修加价立刻卖掉，还是有利润空间的。否则如果投资周期在3-5年的话，我个人认为明年入手房产，之后的2-4年你都会在怀疑人生的状态下度过。
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11月多伦多独立屋均价156万，半独立120万，联排96万，condo71万，如果我的判断是对的，明年这些数字会再有大约30%的涨幅，到那时，这样的高价位很难相信未来还有持续的上涨动力。
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2021年GTA地区1-11月房屋成交量是11万5千多套，这个数字已经是过去20年全年交易量的最高纪录。再加上12月的成交量，恐怕要比第二高成交量2016年的11万3千套高10%左右，这不是活跃，这是疯狂！
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多伦多政府规定2022年以后申请的Condo项目要保证一定比例的“经济适用房”。这种“往粥里掺沙子”的做法势必造成开发商Condo项目的减少，这样虽然会造成市中心Condo价格上涨，但也会打压未来Condo投资者的信心。所以政府的这个政策不仅不能限制房价，反而会对Condo市场造成双重伤害 -- 投资者减少，但房价依然上涨。
形势虽然严峻，但是在某些特定的情况下，某些特定区域的一些房屋类型依然是可以投资的，欢迎致电416-846-3211或加我微信（微信号：nelsonzhao3211）详细讨论2022年的投资策略。
2022年，我们的团队浴火重生，卖房将会是我们的业务重点，我们会：
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把握最佳售房时机；
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免费房屋家具布置（Staging），房屋上市几次就布置几次，直到售出为止；
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免费房屋清洁；
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免费验房报告；
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免费提供土地测量/测量图
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3D虚拟看房/网上直播Open House；
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1%卖房佣金；
来源：多伦多民用商业地产
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