上期文章讲到了， 人们通过计算得出一个比例，2000年的100美金相当于2020年的149.89美金的购买力。也就是说，你用现金购买了100万美金的房产，20年后，你卖出$1,498,900， 从购买力来讲，你一分都没有赚到。还要倒欠国税局税款。
让我们接着推算一下，如果你首付20%，或者干脆一分钱都不付，零首付的情况下，哪种投资更划算? 这就引申出了另外一条，看似恐怖，其实是利润最大化的投资原则：
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还是上面那个例子，100万美金的房产，20年之后卖出150万。假设你买进100万的物业，仅仅用了20%的首付，那么结果就大不一样了。
20万的首付，20年之后拿回50万，除去增值税，12.5万，你拿回了37.5万。你的20万经过20年之后应该变成30万的购买力。你得到了37.5万，你跑赢了通胀，还有富余，赚了7.5万。这里我们暂时不去计算所有的交易成本，以及20年租金支付的本金数额。
假设你没有花自己的钱买进物业，银行帮你支付了所有款项，你的回报率是多少？
假设你每个月支付1000美金填补亏空（因为都是借款，不可能打平所有开支），那么20年之后，你支付了24万，其实就是你把20%左右的首付拉开了分20年付清。但是，别忘了，这24万由于是亏损，你还可以抵税，每个人的税率不同，这里很难计算。假设你的边际税率是40%，那么24万里面你实际支出14.4万。
14.4万变成了37.5万。14.4万20年之后的购买力是21.6万(我们假设这14.4万，20年前买家一直留作储备金支付这20年的费用)。可见，自己的20万首付实际盈余7.5万；一分钱不付的投资，实际盈余15.9万。
所以说越是借钱你赚的会越多，而且，即使你有钱也要去借钱，把现金用作抵抗外界恶劣环境的储备基金。
那么如果100万卖出了250万，你同样一分钱不付，20年后，你的税后收入是112.5万（我们同样先不去计算20年里贷款本金的收益），用20年后实际购买力的21.6万博112.5万的利润，可见投资人赚到了真正意义上的利润。
这个是5.21倍的回报，年均26%。而用自己的20万做首付，年回报是19%。不要小看这7%的差别，这是每年7%的差别，20年是1.4倍的巨大差异。
关键是，你在剥削银行，事实上，银行在替你买房子，你只是一个看管者，最后的利润你拿的最多，而银行还非常愿意（只要你够资格）。
那么上期文章的例子，20年卖到了300万呢？首付是零的投资年回报率是35%，而自己出20万首付的年回报率是25%。看出来了吗，自己出现金购买100万的物业，20年之后卖出300万，年回报率是5%，所以说投资地产，谁越能借钱谁越赚钱。
这就是为什么富人一直在借钱投资的原因， 也是富人越来越富的根本性原因。如果我再把这20年里租金支付的贷款本金计算一下，这样的回报率会更可观，要知道贷款本金收益是不用上税的。
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有些朋友一定会问，如何才能做到“零首付”？这是一个比较大的话题，需要一些时间来解释。简单来讲，2017年4月之前，这样操作是比较容易的。现在的贷款情势下不太容易实现。
但是，投资人需要武装自己的头脑，一旦政策有变，可以立刻实现“让银行替自己投资的理想”。说句实话，2017年之前，即使条件成熟，也很少有人敢于“零首付”买房。恐惧是其中一大主因。
写到这里，地产投资是不是开始有些情趣了？恐惧感开始不那么凝重了？很多赚到丰厚利润的地产投资人都懂得这套算法。问题来了，为何没有太多人去做？因为地产投资考的不是一个人的智力，而是他们的“直觉”。
特朗普是一个成功的地产投资商，但是他不是一个好的政治家，甚至算不上政治人物。他一直在靠直觉判断政治问题，这不是他的错，因为地产需要他这样做，而在政治上不一定管用，到了抵抗疫情需要科学的时候，他的问题就更加暴露了。直觉替代不了科学！
在投资的初始阶段，甚至是整个过程, “节俭”会帮你大忙。
节俭是指对劳动成果和物质财富的珍惜和爱护。法国大文豪大仲马说：“节约是穷人的财富，富人的智慧。”可以说，节约本身就是一个大财源。
当取代好友比尔·盖茨成为新一轮的全球首富时，有媒体朋友打电话向巴菲特表示祝贺，巴菲特却幽默地表示：“如果你想知道我为什么能超过比尔·盖茨，我可以告诉你，是因为我花得少，这是对我节俭的一种奖赏。”
对于巴菲特的自谦，盖茨也幽默地表示认可：“我很高兴将首富的位置让给沃伦。上周末我们一起打高尔夫球时，他为了省钱居然不买高尔夫手套，而是用邦迪创可贴。虽然打起球来不好使，但他省了数美元。我想这是他当选首富的主要原因。周末我们再次一起打高尔夫时，我必须连邦迪创可贴也不用，一定要胜过他。”
华人都有节俭的习惯。我这里说的可不是省钱式的节俭。我想说的是，在投资的整个过程中，你会遇到各种各样的问题，有些甚至是无法逾越的沟壑，唯一可以应对的办法就是找对专业的人士。
但是，专业的人员基本上不会便宜，大众以为的昂贵，其实在专家那里，你会节省到一大笔钱。这笔钱有一个名字叫：时间成本。
我相信不少人都有这样的经历，找到了一个半吊子的专业人员，问题却被搞得越来越大，等到最终找专业人员的时候，费用已经比最初价格贵了很多了。你可以把多出的冤枉钱叫做交学费，可是我觉得如果你一开始就不贪心，让专业的人去做专业的事，所谓学费跟你一毛关系都没有。
对于专业人员报价的恐惧其实是不必要的，关键是要找到真正懂行的专家，不是冒牌货。
我曾经有一个陈旧的污水系统需要填埋，同时把地下室新的污水管道同城市的管道联通。这需要把前院的草坪深挖5米下去。这个工程一旦请错了人，费用将会是2倍的价格。
我请来了3批老外报价，第一个直接pass 了；第二个和第三个价格差的不多，如何区分谁更专业呢？我问了其中一个师傅有关原有污水管道的走向问题。他回答的模凌两可。另外一家态度坚决，不但告诉我如何做，还说明原因。
这两家报价差了2000加币，我还是用了最贵的。果不其然，施工非常顺利，原有管道的处理也很合理，市政府验收的时候，告诉我选对了工程队。如果按照另外一家的设计，市府不会验收合格的，后续的补救措施更加费钱，而且有隐患。
节俭指的是用专业的人员，实际上会节省更多的时间，节省更多的金钱，带来更少的烦恼。如果在投资上不明白专业的意义，那么等到你遇到并不专业的人士的时候，你就会对于专业有着深刻的理解。
未完待续………
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