东边日出西边雨，房市无晴还有晴

日前，加拿大东西最大的两个地产市场——大多及大温地区，分别公布了2019年6月的地产报告。借用唐朝诗人刘禹锡《竹枝词》中的名句“东边日出西边雨，道是无晴还有晴”来形容当今东西部情况差异是最恰当不过的了。

大多地区：阳光普照

在经历了阴霾密布的2018年之后，多伦多终于迎来了日出时刻。多伦多地产局公发布6月地产报告：2019年的大多地区6月份房屋销售量与去年同期相比上升了10.4%，从去年6月8024套住房的成交量增加到今年6月8860套住房的成交量。

从房屋售价来看，多伦多地区房屋的平均售价上升了3%，达到832，703加元。从上半年情况来看，多伦多地产市场回暖迹象明显，住房销售量上升了8.5%、住房平均售价上升了2.4%。

多伦多地产局TREB新任主席Michael Collins称，在同一时期，6月份新上市房屋的总数保持在类似水平，月末的有效上市数量下降了5.7％。与2018年同期相比，2019年上半年的销售和新上市数据与6月的情况类似。销售额增长了8.5%，而新上市房源增长不到1%。这表明，与去年相比，销售在新上市房源中所占的份额更大，这意味着买家之间的竞争加剧，导致许多细分市场的价格再次增长。

         “从我开始担任多伦多房地产委员会主席一职以来，我可以很自豪地说，从就业、人口和多样性来说，大多伦多地区都在保持持续增长的态势。由于世界各地的人们都被这里所吸引，显然他们需要住房。在接下来的一年里，随着对产权房和租赁房需求的持续增长，我希望看到政策制定者在两个方面采取积极的行动：一是减少住房供应的限制，二是可以在需求方政策上提供更多灵活性，包括财政部下属的金融机构监督办公室OSFI两个百分比的抵押贷款压力测试和抵押贷款的允许分期偿还期。”Collins先生在报告中如此表述。

       2019年6月多伦多地区的整体平均售价为$832,703 —— 较2018年6月的平均$808,066上涨3%。价格增长受到密度较高的细分市场的推动，包括半独立式住宅，联排别墅和公寓。 MLS®房屋价格指数综合基准指数同比上涨3.6％。 2019年上半年的平均售价为$810,661，与2018年上半年相比增长了2.4％。

        从Ipsos所做的民意调查来看，整个大多地区的房屋购买意愿近期一直走强，从2017年的26%到今年5月愿意购买的人群增长到31%，非常愿意购买的比例达到11%。

而对于大多地区的卖家出售房屋的意愿，近来则呈现下降趋势。非常愿意挂牌出售房屋的比例为12%，而愿意出售的比例一路呈现下降趋势，到今年5月达到32%。购买意愿增加而挂牌出售意愿下降，导致二季度大多地区房价稳步上升。

“由于我们几乎没有看到新房源数量的变化，市场状况收紧，价格增长加快，尤其是对于密度更高的住宅类型，平均而言，这些住宅比传统的独立式住宅便宜，因此在新的OSFI压力测试制度下应该提供更经济的住房选择。”Treb首席市场分析师Jason Mercer说。

大温地区：阴雨连绵

根据大温哥华地产局（ Real Estate Board of Greater Vancouver）刚公布的2019年6月地产销售最新数据，大温地区的基准价（benchmark price）正式跌破$100万，是自2017年5月以来的第一次。大温地产局主席Ashley Smith表示：“卖家还期待着自己的房子和以前一样值钱，而买家此刻却在冷静观望，谨慎而小心。”

2019年6月大温地区售出的房屋总数量为2077套，比5月的2638套相比，下降了21.3%, 比去年6月下降了14.4%，比6月的10年平均销量下降了34.7%，是自2000年以来的最低水平。

　　大温地产局发布的6月销售报告显示，6月份大温地区独立屋、联排、公寓的综合基准价为$998,700，比去年同期下降了9.6%，比5月下降了0.8%。

　　房屋基准价一向是大温地产的风向标，2019年6月已经是房价连续第13个月的下跌了。其中，独立屋跌幅最大，6月独立屋的基准价为$1,423,500，虽然比上个月上涨了0.1%，但是比去年6月下跌了10.9%；6月联排别墅的基准价为$774,700，比去年6月下降了8.6%; 6月公寓的基准价为$654,700,，比去年6月下降了8.9%。

价格的急剧下跌，导致6月刷新了大温地区20年来平均6月份的房屋销量记录。其中，公寓的销量下跌最为严重。6月大温地区公寓的销售量为941件，比去年6月下降了24.1%，而联排别墅下跌了7%，独立屋下跌了2.6%。

大温地区6月地产报告数据还显示，新挂牌的房屋数量也有所下降，2018年6月新挂牌的房屋为4751件，比去年6月下降了10%。但是待售房屋却增加到了14,968件，比去年6月增加了25.3%。另外，6月份，大温地产总的售挂比是13.9%，尚处于平衡市场区间，虽然相比于5月份的售挂比更靠近买方市场，5月份大温楼市的整体售挂比是18%。一般而言，售挂比处于20%以上一段时间后会预示价格继续上行存在压力，而售挂比长期处于12%以下则预示价格将增长。

       Smith分析说，我们可以从中看出一个现象：卖家还不太能接受买家市场的现实，希望能用较高的价格成交，而买家下决心要压价，认为现在的市场行情下，房屋的挂牌价都偏高。他还劝告卖家给自己待售的房屋定一个合适的价位以便提高成交几率。

         与此同时，随着市场的放缓，很多温哥华的开发商停止了新建房屋项目。根据最新MLA的数据显示，6月温哥华的新房销售较去年同期下降了90%，新房的建设和供应也在萎缩，一年内下降了将近66%。资深房地产博主Better Dwelling评论称：“开发商正通过取消或者推迟项目来对应放缓的销售，他们正在等一个需求量飙升的时机，或者一个建房成本下降的时机。”

对于大温地区近期的地产市场持续走低，西门菲沙大学Simon Fraser University公共政策学院助理教授Josh Gordon表示，多年来大温地区市场受到需求激增的带动，并在2016年达到高峰。可是这与本地经济等情况不完全吻合，因为此期间既没有大幅度的人口激增，也没有收入突然大增。这种急剧的需求大增，只是因为外来资金和投机等因素所致。

　基于以上原因，为了避免地产市场出现大的泡沫危机，温哥华政府自2018年以来采取了一系列抑制地产市场过热的措施，如提高外国人买家税从15%到20%，对省外居民空置房屋以征收投机和空置税，以及额外土地转让税和年附加税等。

       除此之外，大温地区平均住房成本逐年上涨，造成住房刚需群体无力购房，也是导致今天地产市场阴雨不断的直接原因所在。加拿大皇家银行 RBC的研究报告显示，根据2019年上半年的数据分析，大温地区平均住房成本目前占家庭平均收入的82%。举例来说，如果一个家庭年收入10万加元，而其中大约8200元都花在与房屋相关的费用上，只能剩下1800加元用于生活其它开支，其艰难程度可想而知。