从去年底地产一路抢到今天了,几乎无一例外所有类型的房产都在上涨。还没有涨的,没关系,有人会替你宣传的,别太着急,说不定涨的比别的还要凶。这个时代,并不缺吹鼓手,也不缺大忽悠,真正缺乏的是沉淀下来,认真思考的态度。我们下一步该抢什么?
其实,先抛开房地产,让我们看看你抢到了致富钥匙之后,你会再去抢什么?
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对了,你会去抢医疗资源,因为这个时候你的生命比钱更重要。但是,回过头一看,自己劳心劳力地伺候着投资物业,冲着房客叫大爷,叫了一辈子,真心累了,也把自己耗干了。到了末了,手里是有钱了,但是也需要拿钱看病了。
这时候你会突然发现,自己挣的利润并不太多,很多特效药,ICU加护病床,聘请护工,家里的保姆都需要一种神圣不可侵犯的纸张:现金。当你所有的辛劳换来的是一场大病的时候,这笔买卖就太不划算了。
地产投资需要这样劳心劳力吗?我觉得是需要的,同时也是100%可以避免的。
请让我们来摘抄一段回忆:“曾经有幸拜访韭菜收割界私募大佬,谈到韭菜赌徒的命运。大佬反问了一个问题:你听过最大的谎言是什么?大佬给的答案是:是世界充满爱。没有无缘无故的爱,没有无缘无故的恨。一旦突破圈子,跨越阶级,是不会有情感的,最多是怜悯。只是左派们总有天下大同的愿景,用大爱掩盖大恶,通过掩盖残酷的真实来麻痹被收割阶层。有的时候,残酷才是真爱。 我们一定要牢记,对于爬到食物链顶端的人来说,没有仁慈可言,规矩只有一条:Hunt or be hunted(收割或者被收割)。”
如何避免让自己的财富被社会收割,即使是在自己辛劳了一辈子的时候;如何让自己不必过于辛劳,让房产稳定升值,经得起经济风浪,经得起政治动荡;经得起所谓“大趋势”的洗礼;同样,经得起租客的折腾,或者说没有租客会折腾你?这就需要投资人走“投资的捷径”。那么什么是捷径?
问题又来了,什么样的物业增值速度会进入前三甲?这就是购买投资物业的精华所在了:
01 购买有特点的房产才是
投资人应当极为关注的购房热点。
什么叫有特点?一句话就可以概括:所有平庸之外的房产,就是有特点的房产。
如果说1100万的豪宅太贵了,但是如果你买得起,那么1100万绝对就是豪宅里面的F35战斗机;如果你说某个社区里,一个房产地板上流淌着喝剩下的咖啡,厕所里肮脏不堪,天花板不时地掉落着蜘蛛网,这样的房子够有特点了吧?回答是:只要社区有前途,房产越是破败就越有希望。是的,也就是越有特点。
曾经在十几年前,见过一个著名的现代派艺术家,这位哥直接把大提琴摔在画布上,随手抹上几笔颜料,直接拍卖,竟然卖出了天价。所以说,价格是人定的,价值是创造出来的。无论多么破旧,多么豪华,多么放浪不羁的玩意儿,只要有人认为值得,那就会有人掏银子。你所要做的就是让买家觉得值得。
但是,如果一开始就没人看好的社区,没人愿意购买的物业,就是避之不及的祸根吗?那么,请看看梵高吧,这位爷过世之后,其作品价格一路攀升,已经到了让人咂舌的地步。原来的浦东,不也是没人拿正眼瞧的地界吗?
我一直认为,所有的投资成功都是你投资眼光的成功,所有的失败都是你仅仅看到了眼前的利益。
因为那里是大多地区唯一一个开车10-20分钟就可以到达,近在咫尺却又被长期忽视的社区。大的开发商,建筑商早就垂涎欲滴了。也就是富人们可以大赚特赚的机会又来了。那里将要兴建的特大型社区就有三个,配套的社区日渐完善,无论高速还是轻轨,都已经建成,而且还在加建延长线。
什么是有特点的物业?社区跟别人不一样就是最大的特点。
我们也可以说Jane/Finch很有特点,但是没有几个有钱人想去。让你的地产投资未来大赚其钱的社区才是好社区,才是最有特点的社区,其它的都可以忽略不计。地产投资人是来赚钱的,不是来赌命运的。
人这一辈就七八十年,能投资的时间也就20年。一次投资失败就可以浪费1/4甚至1/2的时间。
所以,不要走错路,错了要赶紧抛掉不能给你带来利润的物业。瞻前顾后,左也舍不得,右也舍不得,却非常舍得时间的做派,带给你的也会是“无情流水花落去,一夕睡醒愁白头”的结局。
不少人看完第一部分,就问我到底在哪里投资,投资什么样的房产,投资多少价位的,甚至有人问某个街区某套房子是否可以投资。先生们,女士们,请放弃这样算命式的问题,回到地产的基本面。那么什么是基本面?
这就是对于大多地区一个整体的,客观的,不带任何有色眼镜的了解。有些人出了一定的社区就完全不知道东南西北了;有些人死抱着一些固有的观念一直不肯放弃。
人的确是很难被改变的,我无意改变任何人,也没有兴趣争论任何毫无疑义的,例如这个社区同那个社区的优缺点。我只尊重结果,就是哪些社区可以带给投资人实实在在的回报,而不是让投资人像坐过山车一样,随着政府政策的变化,随着利息的调整,随着社会上小道消息的传播,彻底影响自己的睡眠质量。
投资应当是,一旦投出去,就准备回家睡觉,结果应当是,而且必须是:睡醒了就是数钞票的日子,而不是惶惶不可终日, 赌徒式的彻夜难眠。
我也一直认为,想要在大多地区几十万投资人,甚至是百万之众的众目睽睽之下有所作为,你不独辟蹊径是很难生存下去的。自己开辟道路不是一个没有办法的办法,而是在光天化日之下玩灯下黑的游戏。
地产不是一个大家都赚钱的游戏,地产是一个多数人可以上赌桌,少数人玩到天亮的游戏。大部分人其实并没有赚到他们想象的那一份。大部分人的钱进了少数人的腰包。
就如同巴菲特说的:股票是一种工具,它把无耐心者的钱转移到有耐心者手中。你没有耐心去静下心来倾听不同的声音,那么你也不会有耐心走完你应该走的所有路径。少了那几百米,你就是到不了银行的柜台前,去兑现你应得的那一份。你可能会在中途,被数个或者数十个中间人劫走你的利润,而你自己说不定还被蒙在鼓里,一路感谢着这些劫掠你钱财的人。
我经常发现,在我用详实案例和数据证明一些社区的可投资性后,有一部分朋友会问我同一个问题:你觉得现在在哪里投资好?我提醒他们几天前我刚刚介绍过几个不错的社区。似乎我的回答无法让他们满意,问题依然是,除了这些社区,还有哪些值得投资?等到我开始疑惑的时候,真正的问题来了:Michael,你说的已经是过去式了,有没有新的,回报更大的,几年之后就会翻倍的社区?
其实这才是问题所在,这才是不少人心中的真正疑惑。他们其实也想玩灯下黑,也想让自己作为投资洼地的起始者。但是,最残酷的问题才刚刚开始。一旦一个真正的,可以让投资人几年翻倍的社区出现的时候,这些朋友的问题变成了这样:这是真的吗?你如何保证我不会亏本?我怎么知道这里会有不错的回报?怎么没听说别人提起过这个社区?大众都不看好,凭什么你会看好?你是否看走了眼?
随着时间的流逝,洼地逐渐被填平了,问题又回到了原点:还有别的没人知道的社区吗?有些人一直在抱怨:长期投资就是一个假命题,我守了一处房产超过了5年,至今没有见到任何回报。为何“长期我们都死了”这样的悲剧式的结局竟然出现在疯狂抢购房产的大多地区?回答也非常简单,你开始就买错了,而且是以赌徒的心态玩了一票或者几票大的投资。市场下跌了,你被套牢了,就这么简单。
地产投资也可以被理解为一种供货关系。现在多伦多的市场非常热,是一种市场大量向投资人供货的阶段,所谓泥沙俱下的市场阶段;如果你的眼光不好,判断失误,等到若干年后,你开始出卖房产,向市场供货的时候,市场是非常挑剔的。就如同一个珠宝商,拿着放大镜看你的货品,还要品头论足。
02 投资人要敢于购买超出一般人认知的区域,购买未来买家可以负担而且是容易负担的区域。
什么是超出一般人认识的社区,就是当初我听说的“多伦多”!什么是超出一般人认知的多伦多内部的社区?就是那些被病垢,被嫌弃,被遗忘,被许许多多人听都没听说过的社区。
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耳熟能详的社区并不能唤起淘金者的欲望,因为已经太贵了;西部开发的时候,淘金者涌向的是一个完全未知的加利福尼亚,而不是纽约。1999年如果加州独立,它将是全世界第七大工业国。历史早就说明了,你不但要敢于冒险,你还要有耐心坚守下去,否则就没有现在的加州。
未来的买家不会比现在更有钱,所有人的钱包都缩水了。只有你发现的社区未来还是可负担的城镇,那么买家就会疯狂地买进。房价可以疯涨,但是工资不会。等到大众的购房亢奋情绪一过,那么地产的基本面就又要念咒语了:房价必须同收入相匹配!
有些社区的房价很便宜,但是租客超级烂,那你也活不到数钱的那一天,早就被烂房客折腾得不像人样了。所以不但房价要匹配收入,社区的素质和人文也要同房价相匹配。这不仅仅是说教,这是一部经验和血泪的教科书。不信的话,可以去试试,只是试错的成本相当高。
巴菲特对吉列品牌深信不疑。在谈到对吉列持股的看法时,他说他每晚都能安然入睡,因为想到第二天早上总会有25亿的男性要刮胡子。
作为投资人,你之所以睡得着觉,不仅仅是有一个好租客,还因为你知道,若干年之后,会有排着队的买家购买你的投资物业。请睡一个长觉,醒来之后,去银行点钞。
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未完待续……
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