房贷利率4%是个分水岭，租房家庭的租金成本已经与贷款购房所产生的利息、地税及管理费之和非常接近。因此，有些租房家庭开始了买房的筹划。地产投资者，如果用现金买房，租金回报率在4%左右，因此，房贷利率4%的情况下，地产投资者可以在市场上寻找租金回报率高于4%，贷款利率低于4%的投资机会。
已背负了房贷债务的家庭，如果现有贷款利率高于4%，需要寻求方法将现有债务的利率降到4%左右。有些家庭手握楼花炸弹，不知道什么时候交楼，因此需要将现有债务的月供降低下来，从而提高楼花借款能力，甚至要为楼花交割时可能需要补交大笔首付款而提早筹措资金。
本文将从易到难，给大家一些建议，不靠央行降息，自己动手把现有房贷利率和月供降下来。
01提前续约，浮动转固定，无痛降息
过去3年的固定和浮动利率都比较高，有些家庭的房贷利率今天依然在5%以上，且离到期续约还有一定时间。最有效的降利率措施是提前续约。打开自己的网银，查看一下现有贷款的利率和到期日，再查看贷款银行的网站，关于提前续约的政策。例如，现有贷款固定利率5.5%，到期日2026年6月20日，贷款银行是BMO，在GOOGLE搜索栏里输入What's the date 180 days prior to June 20 2026?得到的结果是“星期一, 2025年12月22日”，此时，可以在日历中记录下能够提前续约的日期，并提前20天，向BMO 银行申请提前续约，即，12月2号就可以向BMO银行咨询续约利率，并提出申请，并在12月20日开始新的贷款利率。BMO银行的所有贷款都可以提前180天续约，无论是固定利率还是浮动利率，无论是带信用额度，还是不带信用额度，都可以提前180天续约。提前续约的目的是让高利率的合同尽快终止，低利率的合同尽早生效。续约无需验证收入，这是最简单和快捷的无痛降息手段。实践中，很多借款人错过了最早的提前续约时间，很可惜。
浮动利率，在贷款合同期内可以免罚金转固定利率，新贷款合同期，加上已经过去的时间，不短于原贷款合同期。例如，现有浮动利率是P减0.1%，目前的P是4.45%，贷款合同是2023年8月1号签署的，到期日2028年8月1日，在2025年11月11日时，如果转成3年期以上的固定利率，没有罚款；转成2年或1年固定利率，或转成折扣更大的浮动利率，则要缴纳三个月利息的罚款。
02优先加速偿还自住房按揭
是否加速还款，不仅取决于利率高低，最重要的因素是自住房还是出租房。如果有能力，任何时候都应该加速偿还自住房按揭贷款，无论这笔贷款的利率是高还是低。很多家庭因为自住房利率低，不舍得加速还款，把现金用于金融投资或缴存到RRSP里。不要忘了，贷款是有到期日的，再低的利率也有到期的一天。金融投资的利息和股利需要纳税，除非投资是在RRSP或在TFSA账户中，加速偿还自住房按揭贷款所节省的利息支出，无需纳税。例如，固定期限储蓄GIC存款利率2.6%，自住房贷款利率1.9%，有1万元现金的情况下，这笔现金是用于加速还款，还是买定期存单呢？这里需要进行计算，如果个人边际税率是30%，投资于2.6%利率的定期存款，税后收益率只有1.82%，而用于偿还自住房贷款的回报率则为税后的1.9%，这种情况下，显然应该用于加速偿还自住房按揭贷款。
如果有多套房，多笔按揭贷款，自助式债务重组的方法是增加低利率贷款余额，同时降低高利率贷款余额。例如，手里有1万元现金，自住房贷款固定利率4.5%，投资房浮动利率3.7%，投资房贷款曾进行过提前还款，在BMO 的mortgage cash account里有1万的额度，此时，可以将手里的1万现金用于加速偿还自住房按揭贷款，之后从mortgage cash account 中取出1万元，并做成一笔定期存款GIC，手里的现金不变，利率为4.5%的自住房贷款余额减少了1万元，利率为3.7%的投资房贷款余额增加了1万元。
03利用信用额度，腾挪利率，优化月供和现金流
现在，很多人家庭现金吃紧，因此没有能力加速还款。实际情况是，多套房投资者可以在不同贷款之间进行腾挪，增加低利率贷款余额，降低高利率贷款余额，从而在不消耗现金的基础上，利用贷款产品自带的政策和工具，降低借贷成本，并改善现金流。
多套房投资者有多笔按揭贷款，其中一些可能有信用额度HELOC。此时腾挪利率就有了高效的武器。第一步，检查有多少可用的信用额度available line of credit; 第二步，从可用额度中取出现金，用于偿还利率高于4%的投资房贷款；第三步，将取出的现金转换为目前按揭贷款利率的分期还款贷款installment。
例如，有ABCD四套投资房，A房项下有15万可用额度，取出15万现金，加速偿还B投资房5.5%利率的按揭贷款5万元，加速偿还C房产6.3%利率的贷款7万，加速偿还D房产4.8%利率的贷款3万，A房产的贷款利率为3.7%无需加速还款，最后，将取出的15万现金转成大约4%现行利率的分期还款贷款installment。
向哪笔贷款加速还款多少取决于三个因素：1.这笔贷款被允许年内加速还款的额度是多少；2.优先偿还利率高的贷款；3.急需改善哪套房产的现金流。
很多银行，例如TD和BMO，每年提前还款额度行使的截止期为每年12月31日。例如，2025年12月31日之前，BMO的贷款除smart产品之外，可以提前偿还初始本金的20%，没有罚款，过期没有行使这个权力，不会结转到下一年使用。如果有高利率贷款，可以充分利用提前还款额度，加速偿还高利率的按揭贷款。
根据上面的例子，如果可以从A房产的信用额度HELOC中取出15万现金，C房产贷款的利率最高，6.3%，每年可以加速还款的额度是7万，行使加速还款的权力按照日历年计算，那么最高效的加速还款方案是：2025年12月的某一天从A房的信用额度取出15万，并转成现行利率的installment，加速偿还C房贷款7万，加速偿还B房贷款余额1万，到2026年1月时，使用新年度的加速还款额度，再加速偿还C房贷款7万。利率6.3%的C房贷款降低了14万贷款余额，利率5.5%的B房贷款余额下降了1万，A房贷款余额增加了15万。大多数银行，在将HELOC项下的取款转成installment的时候，允许30年还款期。C房和B房贷款余额降低之后，可以向银行申请降低月供。通过上述操作，重组后的总体家庭月供会降低，从而改善了家庭的现金流。
大家可以按照上述逻辑，重检自己的债务情况，并根据可用信用额度，提前还款额度，利率水平，以及现金流偏好，自己动手进行债务重组。年底做这样的重组，可以充分利用提前还款额度的规则，更高效地进行利率和贷款余额的腾挪。我自己的客户可以打电话给我，我帮你筹划。
04重做贷款
经常有人问我，在贷款到期时要不要转银行。我认为，如果只是为了shopping利率，贷款到期时，无需转银行，除非有其他需求。例如，将原银行贷款的还款期拉长，将房权提现等，将原来没有信用额度的贷款转成带信用额度的贷款，将贷款从高利贷机构转让银行等。
拉长按揭贷款还款期，可以有效地降低月供，改善现金流。大多数银行，在续约时不给拉长还款期。例如，目前的还款期22年，如果在原银行续约则最长还款期为22年，如果转银行，可以把还款期拉回30年。投资房，退休前是有必要拉长还款期的，因为退休之后的退休金，可能不再能支持重做贷款的收入要求了。有人认为退休后，尽快还完投资房贷款即可，没必要在退休前重做贷款。对于退休金比较丰厚的家庭，退休前拉长还款期是必要的，因为退休后的收入依然是应纳税收入，房贷利息用于抵税是必要的，没有房贷的投资房将产生较高的租金净收入，加重税负的负担。另外，手里有楼花没交割的家庭，将面临楼花交割时贷款申请的压力测试，因此，如果现有房产贷款到期，非常有必要重做贷款，把贷款还款期拉回30年，降低月供，为楼花交割时确保拿到贷款做准备。
进入2026年之后，高价楼花会迎来交割高峰期。2020年到2022年期间购入的楼花价格非常高，银行却按照交割时的市场价做贷款，因此很多高价楼花买家需要准备足够多的现金备用。在现有按揭贷款到期时通过重做贷款，可以尽量多地提取房权中的现金作为备用。高价楼花的开发商求生欲非常强，盼着开发商倒闭，退回定金的买家们，最好是提前做好按时交房的万全准备，而不是靠祈祷来迎接灰犀牛。
从上面的例子中我们看到，投资房上有信用额度HELOC可以方便日后自己做债务重组，因此，如果到期的贷款原来没有信用额度，可以利用贷款到期转银行的机会，在新银行申请带信用额度的房贷。
结语
债务管理，是财商的重要内容，自己动手，降低贷款利率，改善现金流，是地产投资者必备的技能。本文不长，但含金量不低。打赏本文的读者，可以留下你的具体问题，我会尽力回复。
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