【解读版】安省民用租务法律规则之修改

安省律师公会 · 法律顾问 于戎伟

本文对此内容进行如实翻译，如有不准确的地方，以原文为准。

【括号内是我的解读，请谨慎使用。】

出租事务：COVID-19期间的变化

领会关于民用出租规则和步骤之临时变化，房东与租客可以获得更多帮助。

本页有：

1、驱逐

2、进入出租单位与相距距离

3、租金

== 驱逐==

鉴于新冠疫情爆发，暂不签发新的驱逐令，直至另行通知，法警处将推迟任何已经安排的驱逐。租客在驱逐令未执行前必须继续支付租金。

【解读】
· 已经立案并等待审理的、

· 已经结案等待下发判决的、

· 已经获判等待驱逐登记的、

· 已经完成驱逐登记等待上门逼迁的，

如上各种情形者，均不获驱逐处理。如果您的纠纷尚未立案，“暂缓驱逐”目前与您没有太多直接关系。

== 驱逐过程是如何进行的==

如下对一个典型的驱逐过程进行解释。由于疫情而导致的变化内容已被加亮。 

如果房东向租客发出了一个结束租约的通知，租客不必搬出。房东必须向房东租客管理局（也称“本局”）提交驱逐申请。租客有权出席听证会，以说明不应驱逐之理由。

1、通知：在大多数的情况下，房东要做的第一步，是给予租客一个书面的通知，通知租客搬走。房东必须使用本局的正式通知书。租客为了避免租约被结束，他们有时候会停止通知中所述之行为，或者按通知的要求办理。这个叫做租客纠正。通知会解释其中的内容，给出期限，要求租客遵守。

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“疫情期间的更新”：房东仍然可以发出驱逐通知，但是提倡房东与租客沟通，以形成一个公平的安排，来使之保留住所，这些安排包括延期支付租金，或其他支付安排。

【解读】这里所指的“仍然可以发出驱逐通知”，是说房东仍然可以按照法定程序，通知租客修正其违法或违约行为，如果不获修正，房东仍然可以依法申请听证会。至于听证会何时举行，那只能等待，乐观估计会在秋季。

2、申请：如果租客没有纠正或者搬出，房东应向本局提交申请以期结束租约。大部分的申请应在通知书中提到的“解约日”之后30天内提出。但欠租申请无此限制。

“疫情期间的更新”：本局服务柜台目前关闭，但是大部分普通的申请仍然可以在线提交。

【解读】由于疫情蔓延，面对面的服务已经停止，但房东局内部运作至今照常，申请仍可用传真、邮寄和在线上传方式递交。

3、听证：对于大部分的案件，本局会安排一个听证会来审理房东的申请。本局会向房东与租客寄送听证会通知书及申请文件。

“疫情期间的更新”：除去紧急的争议案件，如与非法行为有关者，或与严重安全问题有关者，所有与驱逐有关的申请均已暂止，等候另行通知，

4、法令：听证官会对房东之申请做出判决，以决定租客是否应该被驱逐，听证官的判决均为书面形式。这个书面判决叫做“法令”。本局会将法令寄给房东与租客。

“疫情期间的更新”：除非紧急的争议案件，如与非法行为有关者，或与严重安全问题有关者，目前不会下发新的驱逐令，直到另行通知，

5、执行：如果租客在驱逐令上所规定的解约日期尚未搬离，房东不可自行执行法令（将租客逐出门外或者换锁）。驱逐令须由法庭执行处（亦称“法警处”）执行。房东须将本局签发之驱逐令，送至法警处，以便法警执行驱逐。

“疫情期间的更新”：民用出租驱逐令之执行现已暂止，等候另行通知。依照高等法院之法令，驱逐执行因法院暂停运作而暂止，除非法院另有法令。

【3-4-5综合解读】即便审理，也都会以电话形式，而且任何驱逐性质的条款都不获裁决，故不会有驱逐行动，直到宣布废止目前的驱逐中止法令。

请参阅房东租客管理局，获取更多驱逐过程之信息。

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【解读】房东局网站是http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/

 == 进入出租单位与相距距离==

房东只能在特定情形下进入租客的单位。大多数的情况，房东必须：

· 给予租客24个小时的通知

· 说明进入的日期与时间（在早上8点至晚上八点之间）

· 说明进入的目的

也有一些例外。比如，紧急情形。房东以有效的理由进入单位，租客不可阻止。

“疫情期间的更新”：在此非常时期，房东与租客的耐心、尽力避免新冠病毒之传播，均应予以理解，此点是必要的。提倡房东仅在紧急情况下要求进入，并且遵循相距距离之指引。

房东在出售带有租客之物业时，应强力遵循安省地产协会(RealEstate Council of Ontario)之指引，避免面对面展示物业。房东应根据《人权法案》之“保护性原则”来适应租客，包括残障人士。比如面对面的展示物业，可能引发免疫系统较脆弱的人，依据本法案提起投诉。 

提倡大家尽最大限度地互相协调，以保障租客、房东与公众之健康与安全。

【解读】随着更严格的法令颁发，入户须非常小心。尽量避免矛盾与冲突。

== 租金==

可以支付租金的租客必须以最大能力支付租金。房东有权在驱逐未执行前收取每日的给付。然而，被要求自我隔离的租客或者无法工作的租客，可能有支付租金之困难。

我们提倡房东与租客在此困难时期协调工作，以达至公平的安排使得租客保留他们的居所。 

根据《民用租务法》（Residential Tenancies Act, 2006）房东不可收取租金迟付罚款。 

付租困难的租客应与房东沟通，以达至可能的延期支付或其他支付之安排。

【解读】省府从未提过租客不用支付租金，相反省府反复强调，租客必须以最大限度地支付租金。省府多次告诫公众，绝大部分的房东都是小型投资人，他们与大型物业公司不同。我认为，如果租客付租困难，应与房东协商各种解决方式。对于房东而言，应审时度势地尽量在维护自己利益的前提下，为租客提供尽可能的帮助。请参阅我近期的一些文章，文章里多次讲述房东朋友如何保护自己。