“我以前买投资房没有注意现金流的问题，负现金流太大，现在申请不到贷款了。”这好像自我反省的不对吧。如果有3套投资房，每一套都是正现金流，除了租金收入之外，没有工作收入了，根本申请不到第4套投资房的贷款。下一套投资房能不能批，已有投资房的现金流起不到决定作用。关心投资房现金流的人，纯属瞎操心。即使有3套没有贷款的投资房，正现金流杠杠滴，没有工作收入，照样申请不到第4套投资房的贷款。相反，已有的3套投资房都是负现金流，只要自住房债务足够低，工作收入足够高，照样能批下来第4套投资房的贷款。
那么，房地产投资，应该操心什么，不应该操心什么呢？
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01 房贷政策是高考分数线，降低了是好事吗？
最关心房贷政策的人，是现行政策下无法申请到按揭贷款的人。其实一个人能不能申请到按揭贷款，问两个问题就知道：年收入多少？自住房和其他消费债务月供多少？打来电话咨询贷款的人，越是申请不到，越是拿着电话不肯放，总希望能问出“其他办法”。
房贷政策就像高考的分数线，除非决定扩招，否则不会降低分数线的。扩招的结果是，阿猫阿狗都上大学了，当然有教无类，越多人接受教育越好，但文凭就不值钱了。房贷政策也一样，一旦放开，房价就毛了，更难以负担了。地产投资的魅力就在于，和股票不同，有门槛，收入低、财商低的人进不来，因此，房地产市场比股市更加理性。
我查阅了一下近年来投资房贷款政策变化的历史：2010年开始，投资房首付至少20%，至今已有10年没变；从2012年开始，投资房最长还款年限30年，至今已有8年；最新的房贷监管政策B20是2018年1月执行的，从此之后，没有投资房的新政策。
按揭贷款利率，是所有消费贷款中利率最低的，可以说是给报税高的人发放的福利，因此门槛比较高。让能贷到款的人先富起来，是加拿大特有的公平和正义。收入低的人，可以去领政府的福利和救济，但银行可不是慈善机构，要保证借出去的钱能收回来。
放松房贷政策，对努力工作，如实交税的家庭来说，不是件好事儿。能贷到款的人总是问房贷政策有没有变化，纯属瞎操心；贷不到款的人，更无须总是询问房贷政策的高考分数线有没有降，因为银行和政府都想保持地产投资大学的清誉，没有扩招的意思。
02 现金流是个伪命题
老刘买了4个房子，ABCD，A房是自住房，其他都是投资。每月，A房贷款月供2500，B房负现金流400，C房负现金流450，D房负现金流500，老刘每月总的负现金流3850。趁着利率低，老刘决定将未到期的BCD 做加按，换成低利率，同时把还款期再拉回30年，尽量降低月供，做完加按之后从3个投资房中取出的现金用于偿还自住房贷款，将自住房A月供降到了1500，B加按之后每月负现金流500，C加按之后每月负现金流550，D加按之后每月负现金流600，老刘加按一圈之后，每月负现金流变成了3150，成功地将自住房债务更多地甩给了租客去支付。死死咬住投资房负现金流问题不放，却认为自住房贷款理所应当由自己还的人，属于严重缺乏财商。很多人在负现金流问题上脑子生锈了，心理账户mental accounting设错了，如果考虑现金流，最应该考虑的是自住房的月供问题，因为，自住房月供才是家庭最大的负现金流，而投资房的负现金流却是有益无害的。
投资房负现金流有3个好处：1.首付低，即，首付款也是借的，利率享受按揭贷款利率，每月的负现金流，就是首付的分期付款金额；2.杠杆高；3.净租金收入低，节税。如果35%首付，可以实现正现金流，但银行批准你20%首付即可，你有两个选择：1.首付20%每月负现金流；2.首付35%正现金流，你选哪个？选1的好处就是：省了15%的首付，或理解为15%的首付是借的，不是自己的存款，利率是按揭贷款利率；5倍的杠杆，意味着房价涨5%，你的投资回报是25%；净租金收入是应纳税收入，利息开支可以降低净租金收入，首付高了利息支出就高了，净租金就低了，首付低有节税的作用；最重要的是，节省下15%的首付，再攒5%首付，又可以多买一套投资房。
负现金流，本质是首付款的分期付款，也可以被视作为房地产定投。投资人当期最大的好处就是节税。
用正现金流来衡量地产投资的好坏，是完全没有道理的。首付比例越高，正现金流越好，首付100%的情况下，正现金流最高。同一处房产，我用20%首付，你用100%首付，因此你的投资比我的好？我用20%首付，每月负现金400元，我用自己的场外收入支付，属于定投房地产，或首付款的分期付款。因为我现在不需要现金流，但我退休之后需要现金流，所以现在让租客把贷款余额夜以继日地往下还啊。如果我追求当期的现金流，首付就得提高到35%，净收入因为利息支出少也会提高，当期的应纳税税款就高了，这可不是我想要的。
为投资房现金流操心的人，不如操心一下自住房的贷款，看看月供是不是太高了，银行不再批给你下一笔贷款，99%的原因是你自住房贷款月供太高，而不是投资房现金流是负的。
03 政府想明年冻结租金上涨，咋办？
租控，Rental control ，是很多大城市控制租金涨幅过快的手段。曼昆在《经济学原理》中列举了3个政府事与愿违政策的实例，租控名列第一。即，越想控制租金，租金上涨就越快。
1975年安省开始执行租控。建筑商从此大幅削减了专门用于出租的公寓楼建设。大资本从此撤出了租房市场。正是因为这些大资本的撤出，散户投资人才有了机会。试想，如果没有租控，开发商建出来CONDO不卖，而是出租，可供出租的单元会大幅增加，而供给的增加会降低租金，从而导致公寓价格下降。我们这些地产投资的散户，岂不是要像美国人一样被挤进股市，与财商差和情绪波动大的人玩零和游戏？感谢租控政策吧，不时地紧一紧，给那些大资本敲敲警钟：不要轻易进入租房市场哦。目前，安省在2018年11月之后建好的房产不适用于租控，其他房产受租控约束。如果安省政府全面放开租控，那才是个麻烦，大资本会蜂拥而至，会把我们这些小投资者赶出市场。
别为明年的租控问题，以及租客房东矛盾瞎操心，租房本来就是门生意，是需要经营的，有租控这个紧箍咒，就像是特许经营权，保护着散户投资者不受大资本冲击，珍惜这个看上去很蠢，但真的给小房东们帮了大忙的政策吧。
04 房贷延迟还款政策结束后，会有大规模房产拍卖吗？
有朋友告诉我，有些小区住户收到传单，大致的意思是，如果银行允许的推迟6个月还款时间到了之后，房贷还款有困难，想卖房，可以联系传单上的人。我觉得这些发小广告的人想多了。加拿大的房产没那么容易被拍卖的。
拍卖，需要收回止赎权，Foreclosure/收回止赎权，是指房主因拖欠银行账款，已丧失房产赎回权，房产所有者改成银行的名字。加拿大的银行要想收回止赎权，必须走法律程序，有法院的判决才可以收回止赎权，之后再拍卖。而美国很多州无需法院判决，只要借款人违约就收回止赎权。《房奴》描述了次贷危机过后，美国的银行凭伪造的证据拍卖借款人房产的恶性案件。发生在美国的，大规模拍卖房产的现象是特定时期，以及美国特有的法律制度造成的。加拿大从未出现过掠夺性贷款(predatory lending)，即，放款的时候就知道借款人还不上，就等你违约，卖你房子。
在安省，如果借款人逾期不付款，银行虽然不会立刻获得止赎的权利进行拍卖，但是可以出售房产，这步程序被称为powerof sale，即，在银行获得止赎权之前出售房产，房产还是借款人的名字，不是银行的名字，借款人可以通过偿还拖欠款项并支付银行的法律费用，终止出售程序。进入power of sale的房产，即使银行已经成功售出房产，只要没完成产权交割，借款人都有机会终止出售交易。通过power of sale成交的房产，银行扣除拖欠的本息和法律费用以后，需要将余款返还借款人。进入power of sale 程序的房产，非常难以成交，一是因为卖家不配合，而且卖家会奋战到最后一分钟去阻止出售，二是银行必须根据市场公允价挂牌出售，否则会被借款人告上法庭，价格并不便宜。我看到过有人自诩为“银行拍卖房专家”，我很替这样的专家捏把汗，专门寻找和交易这类房产，能养活自己不？《房奴》一书中描述了贷款违约的房主，是如何争取不被驱逐出房子的，那是一种绝望中的抗争，为维护尊严和生存的挣扎，想买到便宜的银行拍卖房，可不是件容易的事。至于谣言说的，加拿大会出现大规模房产拍卖，纯属瞎操心。
关于收回止赎权和power of sale 的科普知识，大家可以搜素一篇文章来了解，Ontario foreclosure vs Ontario power ofsale – What are the differences?
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05 新移民和留学生进不来，房价是不是要跪了啊？
新建的房产数量有限，因此房价靠人口流入数量大于新建房屋数量支撑。疫情中断了国际航班，房价上涨本应缓一缓，但本地人的换房需求却接过了房价推动器的职责。最近大家满腹狐疑的一件事儿就是：哪来的钱，推动房价上涨呢？
疫情后的本轮房地产市场价格反弹，完全是本地居民换房需求推动的，资金来源并不是海外汇款，也不是本地人的存款，而是现有房产加按出来的。住在A房子里，加按A房子的贷款，取出来现金做首付买B房子做自住房，钱就有了，因为没卖掉A房子，又买了B房子，市场供应减少了，所以房价上涨。这是资本主义市场经济的力量，让能贷款的人多买房，买大房。
有好事者，给准买家分析市场的时候，绘制K线图，把价格与成交量放在一起分析，希望从上个月的成交情况推断下个月的走势。股票投资，没有一个人是看K线赚到钱的，这种巫术早就被股市投资者看透了。
我从来没有介绍过自己买投资房的经验，因为我没有什么可以分享的。只要首付准备好了，贷款批了，就下场买吧。连哪类房产都不需要刻意挑，因为CONDO，TH，semi, house 价格是轮涨的。我买到过市场低点，也买到过高点，长期看，没什么区别。股票也好，房产也好，没有人是靠交易赚到钱的，都是靠长期持有好资产赚钱的。有些人有幻觉，认为自己是华尔街交易员，可以靠赚买卖差价糊口。呵呵，交易员要具备什么素质大家去读两本书就知道了，《乱世华尔街》和《说谎者扑克牌》，都是华尔街交易员写的自己的工作和生活。成功的交易员，都是赌徒，如果去赌场都没法保证能赢，就放弃做交易员的梦想吧。
市场中的各种力量，瞬息万变，不天天泡在市场里，并下场成为player，是无法体察市场变化的。操市场涨跌的心，对于95%的人来说，都是瞎操心，市场低谷的时候你敢买吗？市场出现泡沫的时候，你能控制住贪婪吗？准备好了就买，实际上属于一种定投策略，只要长期持有，在市场的哪个点上买，都没什么区别。
结语：地产投资应该操心什么呢？
对于房地产投资来说，关心别人能不能扛住房贷，是不是要卖房度日了，纯属瞎操心，管好自己就行。别人能不能加按拿出钱来买更多的房子，是银行该操的心。高考分数线不会降到交白卷也能上大学的地步，同样，给加拿大税局交白卷的人，去银行也拿不到贷款。该关心的是自己能否参与地产投资，忽略短期的快变量，认清影响房地产市场长期发展的慢变量。
短期的快变量，在当时看像是天要塌下来的大事儿，回头看，都微不足道。2010年7月1日起，安省合并PST 和GST为HST，合并之前交易量暴增，合并后暴跌，慢慢才明白HST只适用于新房，不适用于二手房，市场又恢复了正常状态。历次加息，都曾被认为是要捅破房价泡沫的针，但没有一次影响过地产市场。还有大选前后的各种担忧和焦虑，都是过眼云烟。2017年4月安省突然加征非居民买家税，房价暴跌，现在大家明白了，非居民不来买房，房价也是涨的。2018年1月执行的加强版压力测试，也被认为是房价上涨终结者，结果房价还是上涨。短期的快变量，突发事件，都被过度地解读和放大过，都曾是悲观者陪跑房价上涨而不敢躬身入局的借口，但房价从未停下来等自欺欺人的人。从10年的长度来看，影响房地产的都是慢变量，而这些慢变量的特点是缓慢变化，而不是剧烈变化。
别人都在因为眼前的苟且踌躇不前的时候，你需要看到眼前苦难背后的机会。能看清的人，将获得苟且红利：别人苟且的时候你没有，而是抓住了机会，因为你知道影响大局的慢变量没有变。
影响房价的慢变量，也是影响房地产的三个基本因素是：移民政策，即，人口；土地供应数量；以及金融政策。从过去10年的情况看，移民政策没变，土地供应政策没变，房贷政策基本没变。在加拿大，这三个基本因素都是慢变量，没有大的起伏，所以房地产市场一直非常稳健。个别房地产热点地区，例如，大多和大温，地方政策的干预是突然和猛烈的，造成的波动也比较大，但随着时间的推移这些快变量的干预政策也都被慢慢消化了。
打算参与房地产投资的人，只需要关注自己，不需要在意眼前晃来晃去的快变量。关注自己的收入，关注自己自住房的债务，因为这是银行能否批准贷款的两个最关键因素。其实，地产投资者只需要操心银行对借款人的要求，例如，信用记录良好，收入足够高，包括自住房在内的消费债务足够低。
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