从历史解读当今地产市场（三）

历史的教训并不需要我们翻阅古籍去寻找，也不需要动用一个研究团队去翻看历史博物馆的档案。地产投资也好，股票投资也罢，有一个主线一直贯穿其中，那就是“逻辑”或者叫“投资逻辑”。

看看巴菲特，芒格，甚至是特朗普的投资脉络，我们可以非常清晰地看到这条主线。当一只股票，一个地产市场脱离了一般逻辑的轨道，在一条无人认识，无人阻止的道路上飞奔的时候，人们就会对这个市场的走向开始担心。

今天笔者的一个客户把一个物业的交易记录发给我看。这栋房子卖了270万，这并不稀奇。有意思的是卖家在去年刚刚以170万买进，新业主装修了地下室，更换了楼上地毯，不到一年就多卖了100万。如果你觉得这没什么，是正常的市场获利行为，那么问题就来了。地产市场可以把年增幅高达59%当作正常事件来看待，那么我们的最低收入，或者说中产阶层以上的收入有没有相应增长哪怕是20%呢？大家都知道没有，可是大部分人似乎很享受这样的上涨。

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因为喜欢的都是拥有房产的人士，特别是有几套以上物业的业主。但是涸泽而渔的投资并不符合大部分投资人的利益。寅吃卯粮更不可取。当投资人开始退休出卖房产的时候，我们希望看到的不是一片萧条的景象，我们宁可看到今天萧条，明日大涨的场景。

每次房产交易，政府都是要收税的，可是地税并没有因为你亏了50万而有所下降。那么，交易数量上来了，交易税也会大幅度入账，平日里的地税政府一样拿得毫不手软，我们还觉得政府会因为地产下跌了，就会心慈手软吗？

眼看疫情就要结束了，先不管是真的要结束了，还是政府要结束了，反正是政府说大家开始拼经济吧，再不拼我们就都要完蛋了。那么，大家开始冲进商店，餐馆，休闲场所消费的时候，政府还会在乎房地产的作用吗？不卸磨杀驴就不错了。

现在加拿大35%的小生意还在勉强维持，65%基本上都已经消失了，或者濒于崩溃。一旦开放，这些小生意就会起死回生。我最近去餐馆拿外卖，里面人山人海，大众憋的太久了，需要释放一下了。

从加拿大整体来看，安大略省在2020年相对于人口的住房拥有量在所有加拿大省份里是最低的，甚至远远低于G7国家的平均值。原因嘛，不用我再解释了吧。在缓慢的建造步伐之下，不少地区房价同居民收入的严重脱节，新移民的收入无法跟上火箭式上升的房价，造成了大部分新移民并没有被纳入购房者大军，而是进入了租房者名单。

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现在市场上最活跃的倒是本地居民，以及移民十年以上小有资产的老移民。这批人享受了过去20年以来加拿大房产的增长红利。只要你投资得当，甚至是闭着眼睛买房产，只要你没有坚持不住卖掉，这20年的增长也够你再买一套甚至多套物业了。这批人数量众多，资金充裕，是疫情之后购房的主力军。

有些读者一定会问，难道市场就没有可以投资的区域了吗？那么让我举一个我曾经写过的例子。

在2017年市场如火如荼的时候，我带着一批客户看了一个区域的房产，现场气氛非常热烈，因为当时市场已经疯了，大部分人觉得再不买就永远没有机会再买了。投资人经过热烈讨论之后，一致认为这个社区的房子出来就一定要拿下，绝不犹豫。众所周知的原因，市场4月份之后下跌了。6月份值得投资的物业出现了，我满心欢喜地告诉投资人，好房子出来了。经过了长时间的等待，投资人回复了：“我们从来就没有想过投资地产，特别是现在，我们更不会去买房产了。估计市场会大跌十年。”现在这样的房产你比照2017年的价格，加100万都不会有人卖给你。

地产市场，特别是投资市场有一个怪现象，就是“诸葛亮三顾刘备”。读者一定会大笑不止，说我写错了，没文化。我还真的没写错，事实是，刘备三顾茅庐，请出了诸葛孔明，让自己惶惶不可终日的日子戛然而止，并开始拥有地盘，拥有正规军队，而且同曹操和孙权分庭抗礼。地产投资市场里有大量的刘备，甚至是孙权，但是缺乏曹操那样拥有自主意识，拥有自主杀伐决断有魄力的投资人。

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但是，这不是问题的本身，问题最大的是，地产市场里的刘备一直想自我决断，但是又不具备曹操那样的能力。最让人扼腕叹息的是，地产市场里并不缺乏诸葛亮，可是刘备需要诸葛亮去敲门，这还远远不够，地产市场里的刘备还看不上巴蜀那个地区，一心想同曹操争夺中原。诸葛亮告诉刘备这并不实际，刘备却愿意相信周围一帮从来没有投资过地产，或者没有经历过挫折，甚至是纸上谈兵的赵括之流。刘备觉得这帮人说的故事说到自己心里去了，不但符合“主流宣传”，而且符合自己快速致富的雄心。

曹操之所以是曹操，因为他能看到别人没有看到的远景。特别是他能够听从正确的建议。当初曹操守官渡，一度想退兵。问计谋士荀彧，荀彧鉴定地支持曹操坚守官渡。反观袁绍，手下几十号人的谋士团队，阵容强大，但是出的主意五花八门，各自有各自的小心思，再加上袁绍优柔寡断，最后兵败身死。

再回到上面那个地产投资实例，如果投资人能够明白为何要投资这个社区，而不是在市场好的时候，想投资，市场风向转变了，就躲藏起来。问题的根本不是市场是否好，也不是市场是否在下跌，而是你是否明白一个社区为什么涨，一个社区为何重振乏力的原因。一些地产投资人是在地产下跌的时候买进的。这就说明有些人看走了眼，把一个金元宝拱手让人了。而赚钱的人是看出来了未来的潜力。

没有对于你投资的区域有着信徒般的自信或者迷信，地产投资人就只能跟着市场走了，就像一个浮萍，不知道何时停留。实际上，投资人完全可以控市场，而不是让市场控制你的决定。