TD银行率先降息，地产的春天要来了吗？

今年1月27日，加拿大环球邮报The Globe and Mail刊登了题为《新冠病毒恐惧降低债券收益，固定期利率将随之下降》的预测分析文章。

《环球邮报》1月预言五年期固定利率将下调

文章指出，由于担心新冠病毒在全球的蔓延对经济造成重大影响，市场对债券的需求量增加，价格上涨，必然带来国债盈利下降，从而可以造成银行固定贷款利率的下调。

作者以2003年席卷世界的SARS病毒为例，介绍了当时的非典肺炎致死774人，导致了加拿大GDP总量损失了10%。这次的新冠病毒肺炎事件对加拿大经济同样造成威胁。投资者担忧这次的黑天鹅事件会破坏亚洲贸易并摧毁市场信心，拉低石油价格等。这同时会造成通货紧缩的压力，通常来看通货膨胀预期是抬升利率的首要动力。

文中提到，SARS当时对加拿大房屋贷款市场的影响持续达到4月之久。比对上次的SARS之殇，作者认为目前加拿大市场最低的5年期固定利率2.79%，在债券收益率继续下滑的影响下，有可能会下调至2.5%左右。

2月5日， TD银行表示，将5年固定贷款利率，由5.34%调低至4.99%，同时将银行客户享有的“特殊利率（Specail rate）”定为3.09%，连同年度账单费用则为3.11%。特殊利率是指银行除了公开利率之外，还有通过贷款经纪或其他渠道提供的更低利率。此次降息，缩小了银行公开利率和当前特殊利率之间的差距。

道明银行的发言人表示，目前的市场融资成本降低，为了缩小窗口利率与融资成本之间的差距，银行作出这个决定。

道明银行的降息恰是当前疫情影响下加国经济现状的客观体现。最近加国避险资金纷纷购买债券，债券价格疯狂飙升使得加拿大国债收益率大幅下降，截止到2月4日，加拿大五年国债收益率已经从去年十二月的1.7%暴跌到1.3%，银行的融资成本已大幅下降。

Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper表示，TD降息是可喜的消息，虽然降得还不够。她表示，如果其他银行能跟着TD一起降低公开利率，那人们通过压力测试的门槛就能低一点了。自2018年1月以来，由于压力测试，贷款申请的合格率一直不超过5%。

Cooper指出，如果各家银行都能把5年固定利率降至4.99％，则根据能在加拿大买房的收入起点将降低约1.8％（根据加拿大平均房价计算）。根据 RateSpy.com的Rob McLister的说法，它还将使购买力增加近2％。

决胜金融总裁 Martin Ding: 拐点已来，地产春天将至

TD银行率先降息，对加国房贷和 地产市场会带来怎样的影响？B20贷款压力测试政策会籍此有所调整和松动吗？带着如上问题，记者电话专访了决胜金融总裁Martin Ding。

加拿大决胜金融 总裁  Martin  Ding

加拿大决胜金融（MRD Financial Inc.），是大多地区致力于为客户提供一站式投资理财咨询服务的一家综合性金融公司，可为不同客户量身打造、提供房屋贷款，人寿保险，基金理财，税务规划等全方位理财服务。公司拥有独立的贷款经纪牌照，代理67家银行的产品，可以满足不同客户之需。

公司总裁Martin Ding 有着二十余年中外资银行从业经验，曾任美国标准普尔中国区销售总监，并于2018年获得加拿大国家银行贷款经理Top1荣誉。

TD银行降息，既是形势倒逼，也是主观所愿

谈及本次降息的背景原因，Martin认为首先是来自于客观形势所迫的倒逼行为。

今年1月源自中国武汉，至今已遍及全球20余个国家的新冠病毒肺炎将对世界经济带来巨大影响。作为第二大世界经济体的中国，在去年经济增速趋缓的情况下，受此次疫情所累，中国今年GDP年增长6%的目标实现难度加大；同时，中国近几年已经成为全球经济增长的引擎，中国贸易占全球的比重已从2003年的SARS时期的6%，增长到现在的12%，因此疫情可能对经济造成的巨大影响已经重击金融市场，投资者转而追捧黄金、债券等避险资产。加拿大也毫不例外，10年期和5年期债券收益率下降就是明证。

其次，本次降息，也来自于五大商业银行等金融行业对于利率下调、提振市场的主观诉求。自2018年1月号称”史上最严的”B20贷款压力测试执行以来，整个房贷市场一片低迷。实际上，为了提升贷款数额，增加企业营收，五大商业银行及其他金融贷款机构追随2019年加国地产市场的复苏、回暖一直都有适度跟进和回应，本次降息同时也是加国主流金融机构借机进行的一次主动调整之举。

提及其它四大商业银行是否会跟进，Martin总裁给出了肯定的答复。主要是因为同业竞争的原因，如果不跟随降息行为，则市场竞争力势必减弱。据Martin介绍，与他们公司一直有密切业务合作的另外一家大型商业银行，已经在进行有关调整利率的内部讨论，预计除TD之外的其它几大银行将会全面实施降息举措。

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提及本次TD银行降息是否会对B20贷款压力测试有影响，Martin理性地分析说，原定的2%的压力测试的比例很难有大的调整，但执行该压力测试所使用的央行5年期基准利率会有所下降，客观上必然造成贷款压力测试的松动。

目前加国央行所确定的5年期贷款基准利率为5.19%， 这个数据来自于对五大商业银行的相应贷款利率和长期债券收益率的综合考量和依据。如果五大银行本次纷纷降低该利率数字，那么央行的5年期基准利率肯定会有相应下调，最大的可能就是业界普遍预测的再次下调0.02%， 从5.19%下降到4.99%。按B20贷款压力测试政策，各大银行及金融机构的贷款合约利率附加2%以后，与央行的基准利率进行比较，执行较高一方的数字。由此，如果央行调整5年期基准利率，实际上等于对原贷款压力测试政策的变相松动。

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心理拐点到来，楼市春天可期

当记者询问本次调整会对加国特别是大多地区地产市场的影响几何时，Martin肯定地答复说：只从数字来看也许市场购买力增加不多，但从心理层面上来讲，拐点可能真的要来了。

按照测算，如果央行调整5年期基准利率至4.99%， 实际增加的购买力大约为2%， 简单来说，本来可以购买一套100万的房产，现在可以购买价格102万的房屋。客观上来看，购买能力增加的数值不大。但是，市场心理是另一回事情。因为这样的利好消息，即使只带来较少的实际利益，但也会向市场释放一种积极向好的信息。Martin指出，如果说2019年从3月开始的房产销售量增加、楼价8月连涨还只是大多地产市场的复苏和回暖，因为很多人还是在持币观望、等待入市的状态，那么这一次的TD率先降息多带来的连锁反应，将彻底激发人们重入楼市的心理期待，新一轮地产市场的复苏将会来临。

大多地产市场2019/2020年1月交易量及房屋售价一览（TREB）

Martin还介绍说，一般在诸如本次新冠病毒肺炎等严重影响国家经济的黑天鹅事件发生时，为了尽最大可能减少其带来的负面影响，尽快提振信心和经济发展，房地产都会被作为重要的手段和工具来使用。2003年的SARS在几个月以后显示威力，夺去了加拿大GDP多达10%的成果。有了上次的教训，本次银行降息，促进地产市场发展，进而尽最大可能减少本次疫情对整个国家经济带来的重大损失，背后隐约可见国家层面的救市选择。

记者提出，如果楼市春天到来，是否会重回2017年之前的疯狂状态？Martin总裁冷静地分析说，政府、企业和投资者都刚刚经历了2015、2016年房市狂乱、房价飞涨的那段惊心动魄的岁月，相信大家都已经有了一定的预警、处理和应变能力，正如本次的新冠病毒肺炎治愈者在一定时间内具有免疫力一样，相信楼市过热的现象在一段时期内不会再度发生。