楼花投资，现在还是“上车”的好时机吗？

楼花，也叫期房，实际上就是未完成的Condos公寓房屋，是指房地产开发项目在动工兴建前，建筑商和购房者先签订购房合同，购房者提前向开发商支付订金，然后以分期付款方式购买的房屋。因为签订购房合同时只有房屋图纸，所以很多人把买楼花又称为“买图纸”。近年来，由于大多地区地产买卖热潮不减，加之楼花前期投资相对经济实惠，所以吸引了众多买家。

据建筑业及土地发展协会（Building Industry and Land Development Association，简称BILD）和Altus Group一月公布的报告数字，2019年GTA的新屋销量跃升了45％，达到36,471套，远高于二手房交易量13％的增幅。其中Condos楼花的销售从2018年的806套猛增到1871套，年增幅为132%。新公寓的价格随著每平方呎价格的持续升高而不断攀升，2019年的上涨幅度为15％，一套公寓楼花的基准价格至去年12月达到$916,585。

据加拿大《环球邮报》的报道，进入2020年以来，大多区的公寓市场热度上升，特别是百万以下的1卧和2卧二手房公寓，部分地区已经出现了争抢Offer的情况，比如市中心小意大利街附近的一套1卧室公寓，刚上市就收到32个买家下单。

公寓楼花的热销趋势也是丝毫未减，新楼盘纷纷上市，单位价格也是一路攀升，目前的新楼花预售每平方尺的单价都在1400加元以上。根据BILD和Altus Group 的最新统计数据，一月大多地区的新房楼花销售量继续递增，共销售新房2106套，其中公寓楼花销量为1100套，比2019年的同期829套增长33%；单位公寓的基准价格为$925,209，年涨幅为15.1%。

针对目前大多公寓楼花市场的持续火热，加之楼花单位价格一路飙升，很多人也开始对目前是否“上车”购买楼花产生了疑问。为此，我们就楼花的一些热点问题，如楼花的投资价值、楼花的选择购买标准、当前楼花投资的时机以及楼花购买过程中应该注意的相关问题采访了大多区地产投资人、优居地产的副总裁May Li（李梅）。

地产投资人、优居地产VP李梅
 

李梅多年来一直关注研究大多地区楼花市场，自己也亲历多个楼花项目的购买投资。她告诉笔者，人们看好楼花，首先是因为与现房相比，楼花因为是购买未来一定时间后的房产，所以对前期购买资金的准备要求相对宽松，同时因为其未来的增值收益和房屋建成后的出租收入，形成了楼花的双重投资价值。

很多买家热衷楼花，就是看好不要太多的资金就可以启动投资物业。有些买家手头上有几万块钱的资金想投资在房产上保值，因为投资楼花门槛极低，买家首期只要支付总额的5%（海外买家10%），就可以做到 “留” 住房子的同时也可以 “留” 住房价。半年后买家才需要再交5%（海外买家10%），作为第二期，而在这期档里，买家完全可以利用这半年时间再攒些钱。到收房之前，一般只需付出20%的金额。这种买楼花的付款方式与分期付款无异，特别适合于拥有少量资金的买家。

李梅说，她曾经在2011年投资购买了一套一卧室的楼花，当时该房产价值17万元，交房前她付了20%共计3.4万元。2015年交房后，她又申请了剩余部分共计13.6万元的贷款。随后，她将房屋出租，目前的租金是1950元/月，而她需偿还的贷款却仅有950元，同时，该房长现在的市场价格已增至45万余元。9年时间，不仅坐享近30万元的价值增值，每月的租金收入还可创造1000元的正现金回报。

李梅告诉记者，楼花有刚性需求和投资产品两种不同的购买人群。对于刚需客户，根据自己的实际需要选择合适的地点和户型，委托富于楼花购买经验的专业地产人士帮助交易即可；而对于投资群体来说，则应始终坚持“投资而不投机”的正确理念，以中长期的楼花投资产品和投资眼光来提升安全保证和收益价值。

李梅给我们展示了她正在代理的一个楼花转让的项目。

该楼花为1室1den的户型，购买时价格为$408990, 今年9月收房，客户至今已提前交付$143146, 目前转让的价格为$599500。如果成交，则该楼花可以用不到15万元的前期投资获得19万多的资金升值，利润率高达133%，以5年计算，则该产品投资的年增值比率为27%。

但是，是否这种美好的例子比比皆是呢？李梅告诉记者，最近几年因为大多地区的公寓价格一直呈现快速上涨态势，所以如果是前几年的投资确实会取得理想的价值增值。但是，价格的增长不会一直持续，期间的波动和调整在所难免。她说自己2011年投资的一个1卧室的楼花，当2015年后交房时房屋仅增值2%。她一直长期持有，并用出租获取租金回报，近几年Condos价格大幅上涨，目前该物业已增值达到165%。

谈到目前的大多楼花投资市场，因为均价已经超过每平方英尺1400加元，很多人一直在问现在“上车”是否是好的时机时，李梅认为如果持有理性的投资态度，何时“上车”反而并不重要。

首先，她认为投资首先应该根据资金实力和风险承受力来选择合适的楼花项目。人人疯抢的楼盘也许很好，但并不一定适合你；其次，楼花是中长期的投资项目，只是利用杠杆“以小博大”，挣一笔就走的速战速决的想法还是应该摒弃。

李梅认为，选择标准第一是楼花投资的安全性。她认为原来地产界的名言”Location, Location，Location” 在目前的楼花投资时，也许应修改为“Builder，Location，Location”更加合适。

近来，因为资金原因或是楼价疯涨导致某些发展商取消原定的楼盘开发项目，导致投资者损失的例子有很多，这也提醒大家楼花投资的风险所在。所以，选择在业界知名度很高的、信誉良好的建筑商是选择楼花的首要前提。好的发展商和建筑商，不仅意味着楼花按时稳定交房的安全比率，也代表着楼房的优良建筑质量和市场口碑。

第二，投资楼花应选择目前价位较低而未来增值空间更大的“价值洼地”。她告诉记者，大多地区楼花投资的热点区域主要集中在416中心地带，靠近大学区域、地铁线路或湖滨一线，单价也是一路飞涨。这样的区域，因为良好的地理位置，再加之属于一些著名建筑商的项目，如果坚持中长期投资理念的话，应属于不错的产品。但是，很多想投资的人手头没有如此丰厚的资金实力，应该怎么办？答案就是——价值洼地。大多地区人口数量一直在增长，随着一号地铁线路的向北延伸，以及正在兴建中的Eglinton 轻轨线路，很多现在价格不高的楼花项目展现出了很好的投资价值和前景。

李梅特别推荐了北约克地区临近Sheppard West 地铁站地区，以及位于Vaughan旺市的Festival  Condos项目等。据她介绍，因为目前价位不高，所以仅用较少的前期投入，就可以在这些地区拥有不错的楼花产品，而且未来的投资增值非常可期。

Festival Condos

因为楼花投资涉及开发商甄选，不同地域选择，未来增值和房屋出租前景、资金回报，签订购买协约，按期付费以及如果资金出现问题如何收房、如何转让楼花等等一系列专业内容，所以李梅建议在进行楼花投资时，最好请专业地产人士帮助进行相关工作。专攻楼花地产交易的地产人，在为您的楼花投资增加安全比例的同时，也会帮您获取更好的投资价值。