买房过程中需要考虑的关键问题

买房应该是一件非常愉悦的事。当把普通的房子变成自己梦想的家，并从中获得房子的增值利益，有谁不开心呢？但若要保障购买房子不会是个噩梦，那必须由具有一定的专业知识和经验的专业地产经纪协助，才能享受到快乐的过程和满意的结果。

在成为地产经纪之前，我就曾遇到了我的买房噩梦。由于卖方经纪的失误，房子的土地实际面积比房子描述的土地面积整整少了1500英尺，如果相差200-300英尺算是正常的，但这样大面积的差池大大影响了房价。当时发现这个问题的时候离交割不到一个星期，我的选择只有成交或者放弃。但由于当时房子处在上涨期间，我也已卖掉了原来的住房，交割日定在同一日，我已经没有退路，只能选择成交，结果蒙受了非常大的损失。鉴于这次经历，我立志要成为一名称职专业的地产经纪，不仅使自己，更不会让我的客户，蒙受因失职而带来的损失。

接下来，以我的经验和大家谈谈买房过程中需要考虑的四个关键问题：

• 重中之重：钱

买房中首先要确定的是你有多少预算买房。大部分人买房都需要贷款，而目前贷款政策，压力测试造成贷款有可能会是一个问题。曾经有客人向我百分百拍胸脯保证，男主人的亲弟弟就是贷款经理，并且已经得到了银行的PRE-APPROVAL。但等到房子买下来，资金的时间上出现问题，交接日贷不到款了。后来我找到一个非常有经验的，长期合作的靠谱贷款经理，经过几日的努力才顺利并合法地得到银行批准，贷款成功。所以在看房前，我建议买房者先找银行贷款经理仔细谈谈，看看最大的支付能力以及银行可以审批的最多贷款额度，这样才会放心地买到自己满意的房子，也不会因为贷款的问题而给自己带来很大损失。

第二、自住VS投资

一个房子只适合其中的一项，很难找到真正自住和投资都相宜的房子。因为判断的角度是不同的，自住的房子主要都是买房者的自己的需求，而投资房需要考虑的是市场的需求，二者有时是矛盾的。比如公寓房，自住的买房者往往选择朝南的，楼层15-25左右的。而投资者可能选择朝北的，10楼以下，因为价格便宜，租金又没有多少差别。所以买房者一定要明确是自住还是投资，或者主要是自住还是投资，这样才能进一步明确具体需求，买到中意的房子！


第三、新房 VS 二手房 VS 楼花

我的很多客人在买房的时候会纠结到底是买新房好，还是二手房？楼花是否比较划算？让我先比较下各自的优缺点：

	优点	缺点
新房	低维护：新房对房屋维护要求很低，在新屋保险期间的问题，买家可以要求开发商对此进行相应的维修。   崭新：新开发的项目一般拥有较先进的采光及空间设计，整洁且更具时尚气息，较易获得买家的青睐。大部分新建公寓项目还会提供完善的配套设施，如泳池、健身房、桑拿室、水疗、活动室，甚至是小型私人影院等等。因此新物业，尤其是那些靠近就业中心的项目，更容易吸引到收入稳定的优质租客。   设计环保节能：较旧房来说，新房的先进材料及设计更环保，更节能，每年可以给买家省下不小的费用。	价格偏高：新房的价格一般比同区的旧房略高，原因包括逐年增长的建筑成本（材料及人工等），以及比旧房更加现代化的设计。
二手房	价格稳定：价格波动较同区内的新房低。   可翻新：部分旧房可以通过翻新装修等方式给买家带来即时的资本升值。	高维护费：维护费较高，而且一旦翻新装修，将会造成翻新期间内的租金损失。   质量不确定：比起新房，旧房存在许多不确定的风险，例如：难以察觉的管道渗漏等，挑选不当将会在日后给买家带来诸多麻烦。   租金回报率不高：如果物业过于老旧，租金回报较低。
楼花	投资门槛低：前期投入很少。一般开发商只要求买家支付房价10%-15%的首付到信托账户且付款周期长。选择优质的楼花，在成交前房价就可能有很好的涨幅，相对于10%的首付，买家可获得丰厚的投资回报。	有一定风险：对于实力不足的开发商，如果动工前楼花预售没有达到一个相应的比例，有可能会造成项目的推迟，并且影响买家的自住或投资的计划。

 
所以买怎样的房子还是首先要从自身的需求出发，没有最好的，只有适合自己的才是最好的。

• 独立屋 VS公寓

很多准备购房的朋友最纠结的问题就是到底买一间公寓还是一栋独立屋？我们先看看它们的比较：

	独立屋	公寓
交通 -公寓（胜）	独立屋通常是连排成区，独立屋的排列方式通常是一排一排一圈一圈，形成左邻右舍都是独立屋的格局，若不是离马路很近的独立屋，有时候距离车站要有很远的距离，冬天走出去坐车非常辛苦。	公寓通常会建在各种主要的交通运输站，如STC、Finch station等等，即使不是在这种交通站附近，也绝对不会离车站远，因为公寓就是临街的建筑，一下楼门口必定是车站，不需要走很远的路。
设施 -公寓（胜）	一般来讲独立屋没有任何公共设施，而且冬天门前的积雪也是非常让人头疼的事。除非是家里装修豪华精致的独立屋，拥有私人游泳池和健身房。	公寓以它的人性化物业管理著称，基本上公寓都会有健身房、游泳池和各种休闲娱乐的场所。
安全 -公寓（胜）	这也是取决于房屋本身条件和租客房东的自身素质，还有周边环境的因素。相对来讲如果周边环境的情况是相同的，独立屋在防盗措施方面略逊了一筹。	公寓的安保管理相对严格，24小时门禁和监控系统相对有效地保护了住户们的安全。
租金收入 -公寓（胜）	一栋多伦多普通独立屋中，单房通常500上下，而且一般都是包水电网的，除非是装修很精致或地理位置很好，也有独立屋的主人房价格超过900，但总体而言，独立屋的租金要便宜。	公寓的租金高，Scarborough town center的一室公寓基本都在1500-1800左右，主人房通常900-1000，次卧或den也要700上下，价格相对的高出很多。
管理费用 -独立屋（胜）	独立屋没有管理费用，但需要住户自己维护。	公寓的物业管理费是的主要原因，保安系统、电力系统、健身房、游泳池等公共设施都是需要缴费的，并且很多公寓不包电。

 
对比了一圈下来，公寓似乎要适宜居住一些，但独立屋更适合大家庭，居住面积远远大于公寓房。不管是公寓还是独立屋其实都各有特色，所谓萝卜青菜，各有所爱，大家还是应该根据自己的实际情况出发，选择适合的房型，不过不管住哪种房子，开心就好！

买房要考虑的因数还有很多，我这里就不一一罗列了。关键一点，适合自己的房子才是最好的。作为一名专业地产经纪，我会针对不同的客户，分析他们的需求，针对他们的痛点，想出解决的办法。当看到客户脸上满意的微笑，我的心也是愉悦的，并感到无比的骄傲。