加中资讯网2月10日讯 物业的立案法团向业主征收特别费用，以更换楼房的窗户。但律师认为，窗户属于“公共元素”(common element)，法团有责任更换，为甚么业主要支付该笔费用？
共管物业的窗户确实属于公共元素，因此如果窗户出现问题，共管物业立案法团有责任更换。
更换窗户的费用，属于法团的共同费用，每位业主都须要按照法团的声明，分摊该项共同费用。
如果法团的储备金充足，便毋须向业主要求分担更换窗户的费用。不过，假如储备金在扣除该笔费用后，变得低于规定水平，则业主就需要付钱，使储备金回复到规定水平。
如果楼房的窗户本身没有问题，而法团只是希望使用更漂亮的窗户，或使用具有更佳开关功能和更新式的窗户，那么法团只可按照《共管物业法》(Condominium Act)第97条的规定，对公共元素进行改动工程。第97条允许法团，按照互用协议(mutual use agreement)的条文，对公共元素进行改动工程。如果该些改动的目的，是要确保共管物业使用者的安全，第97条会允许。此外，如果改动费用不超过法团年度财务预算的1%，第97条亦会允许。
法团的储备金，只可用于支付公共元素的维修工程，不可用于改动工程。
如果改动工程不符合“毋须通知业主”的条件，那么法团必须在预先通知业主情况下，才可以进行改动工程。向业主发放的通知，须说明改动工程的目的，并列出估计的费用，以及解释法团如何支付该笔费用。
该份通知亦必须向业主说明，他们在收到通知后的30天内，有权要求召开业主会议，对建议的改动工程进行投票。要召开业主会议，必须获得至少15%的单位业主签署同意。
只有在业主不要求召开业主会议，或在业主投票赞成的情况下，法团才可以进行改动工程。
如果改动工程庞大，法团不能透过发送通知的方式批准进行工程，而是必须获得至少66%的单位业主投赞成票。“庞大”的定义是，如果估算的工程费用，超过法团年度预算共同费用的10%，或者超出《共管物业法》的规定金额，或者业主委员会决定将该笔费用视为“庞大”。
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