2019 大多地区商业地产蕴含商机

来源:作者原创    作者:枫华传媒David    人气:    发布时间:2019-08-10    
      【题记:与历史相比依然较低的失业率显示大多地区的经济形势保持良好,尽管短期内在国际贸易和关税方面存在一定问题,但长期来看该地区经济发展态势稳定,这也必然预示着接下来一段较长时间内大多地区的商业地产投资会稳步增加——大多地产局主席 Michael Collins

        在多伦多,商业物业投资是一个非常不错的选择。对于新近移民加国的朋友,商业物业投资对于新移民来说比较容易操作。一旦选择一个好的商业物业,一家人就可以顺利,快捷地转型步入正规,顺利实现定居异域的生活转型;对于其他有意投资地产物业的朋友来讲,一个好的商业地产投资项目,也会具有与民用物业相比更高的投资回报率和稳定性。由于大多地区外来移民人数逐年增加,就业率稳定增长, 2019年大多地区的商业地产蕴含着勃勃商机。

2季度商业物业投资稳定  价格有所上涨
 
         关于2019年大多地区最新二季度的商业物业情况,我们可以从多伦多地产局TREB得到相应的数据统计和概况一览,从而对近期的大多地区的商业地产交易情况有所了解。

         2019年2季度多伦多地区共成交包括工业、商业和办公室等共计5,616,171平方英尺租赁用物业,比2018年2季度降低了15.4%。需要指出的是,因为占比最高的工业地产租赁下降了33%,所以对整体数据影响巨大。实际上, 商业和办公室租赁成交面积都有大幅上涨,商业零售更是大幅上涨了54.1%,办公室也有近30%的增幅。


       从成交租赁价格方面三种物业类型都比去年2季度有所提升:工业类每平方英尺上涨10.9%达到8.46加元,办公室上涨3.9%,从2018年的15.21加元到2019年2季度的15.81加元,商业零售租赁价格略下降2.7%。

       在商业物业销售方面,2季度同比2018年有较大下降,但从销售价格上却大幅攀升。2季度平均成交的商业物业价格比2018年2季度增长了14.6%。其中,工业类地产价格由去年2季度的每平方英尺128.78加元增长到今年的207.96元,增长了61.5%, 商业零售店铺和办公室物业等分别上涨了22.9%和14.6%。
 
         
         多伦多地产局TREB主席Michael Collins就2季度商业地产总体表现作出如下总结: “与历史相比依然较低的失业率显示大多地区的经济形势保持良好,尽管短期内在国际贸易和关税方面存在一定问题,但长期来看该地区经济发展态势稳定,这也必然预示着接下来一段较长时间内大多地区的商业地产投资会稳步增加。”

工业类仓库和商业类餐饮店铺需求增长
 
         为了进一步了解大多地区商业地产的实际表现,笔者采访了RE/MAX Relatron  Realty Inc. 的地产经纪Annie Li, 她曾多次获得公司总统大奖和白金奖。2019年1季度,她名列加拿大RE/MAX商业地产销售前12名,安省第3,多伦多地区排名第2。
         她告诉记者昨天刚刚代表买家递交了一个工业仓库物业的 Offer,现在的情况是价格涨得好快!尤其是她近来关注较多的万锦市和列治文山,感觉从去年底到今年的几个月时间里,商业物业的价格涨了接近20%。尤其是工业用仓库warehouse和餐饮类店铺的需求增长更为明显。以她昨天下单的仓库物业,价格更是一路飞涨,已经突破了300加元每平方英尺。

          Annie以她实际的工作体会总结说,需求和供应关系决定价格走势。2019年大多地区的工业仓库物业需求旺盛,很多人购买仓库物业,自用同时可用于出租获利。近期仓库租赁和购买需求增加,市场前景看好。另外,餐饮店铺方面如餐馆、饮品店、网红店等增长迅猛,主要原因是人们对于美食等餐饮类休闲生活的需求持续递增,即时有诸如Uber Eats之类的餐饮外卖,人们也更倾向于去店内消费,现场品尝。另外,餐饮休闲的同时还可以与好友亲朋一聚,享受美食和社交生活合二为一。

        与此形成对比的是,商业零售店铺的租赁和销售都有一定程度的下滑,Annie认为主要是电商对传统实体商铺的冲击过大。这种情况已经持续一段时期了,从美国商业巨头Target和Sears陆续撤出加拿大市场,Best Buy 关闭Future店铺,再到本国商业巨无霸Hudson Bay 举步维艰也能充分看出这一趋势。
大多地区商业物业形势乐观  
 
        Annie Li认为无论是从多伦多地产局的2季度报告还是她近期的亲身体会,大多地区的商业地产依然形势乐观,长期来看处于上涨势头。

         主要原因一是在于外来人口不断增减,市场需求依然庞大。按照2017年加拿大制定的相关移民引进计划,2019年加拿大移民人数将达到33万人,明年会达到34万人, 其中大约17%的外来移民会来到经济发展较好、就业机会更多的多伦多市,从2017年到今年底,大约将有17万人涌进多伦多市,2020年还大约会再增加5万人,如加上大多伦多所有地区和城市在内,这个数字会更加巨大。

        原因之二是目前整个大多地区的宏观经济形势稳定,GDP增长不大,但相对稳定;就业率提高,失业率保持在历史较低水平,同期银行的贷款利率等保持较低水平,对于商业物业的长期健康稳定发展起到了重要作用。

          Annie还结合自己的实践指出,她的几位客户都是Baby Boomer时期的商业地产的业主,现在这些人年事渐高,出售转手物业,享受退休生活,也是近期商业地产中应该注意的一个现象。

选准地段 审慎投资  2019商业地产蕴含商机
 
        对于2019年投资商业地产,Annie的建议首先就是选准地段。

       首先应该进行商业物业所在地区的资料查找,对当地居民数量、族裔构成、年龄结构、消费水平等进行了解。一般来说,商业物业应该选在人流和居民比较集中和密集的地方,而且,商业物业的停车位多,进出车方便。第一,商业物业所在地附近有大型公寓,人口密度大,这样的商业物业主要服务公寓居民,特点是客户稳定,收入平稳;其次,商业物业位于主要路口,而且进出车方便,其特点是流动客户多; 第三,商业物业位于地铁沿线、商业集散地或大型商场,其特点是交通便利、地域安全,相对收益较为稳定。Annie重点推荐近期大家关注Highway7 & Jane St. 附近区域,该地区毗邻Vaughan Metropolitan  Centre和地铁站,商业物业密集,客流稳定,交通发达,具有较强的增值空间。

           Annie还特别指出,商业物业不同于住宅物业,对于国外投资者来讲,不需要缴纳外国人买家税,另外可以交由专业公司代为打理,即使不在加国,也可以享受出租或增值利益。

        商业地产与民用地产的第一个区别是商业地产涉及金额比住宅地产高很多;其次是商业地产的专业性更强。因此投资之前应该首先进行一系列的专业研究,同时聘请专业的商业地产经纪、法律税务及贷款专家等专业人士,进行项目论证和可行性分析等工作。因此Annie 建议有意投资的客户应该尽量寻求专业人士的帮助,并在以下几个方面重点注意:

            一是税务方面,在购买和未来用于租赁管理时,建议请不同的公司来进行代理服务。这样在税收方面可以有所节省;

          二是认真审查合同,如签订的租赁合同中是否包含有拆迁条款,如果有是否会影响自己的租赁;在购买商业物业合同众,一定要仔细审查原业主和租户签订的正在生效的租赁合同,如其中包含有“租户在物业出售时,有优先购买权”等,会直接或间接造成交易问题;

          三是其它细节问题等。如卖方是否已缴纳土地税;物业的装修费用是否已结清以及现物业租客是否已缴纳预存租金等。

          除此之外,Annie Li 还特别提醒有些物业投资时,一定要注意卖方是否具有符合法定实效的污染报告。有的物业,银行在审批贷款时,要特别审查Phase one或Phase two的污染报告,如不能提交则会影响贷款。

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责任编辑:枫华传媒David

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