加人还贷很快
加拿大目前处于低利率时期，同时家庭负债率也达到历史最高水平，但是有数据显示加拿大人还贷也很快。据加拿大信贷置业联盟发布的报告显示，原定的还贷期限是平均17.9年，但实际还清贷款的时间仅11.7年。那么，加速还款都有哪些手段？
据了解，加速还款的办法通常有以下几种：一、选择加速的两周或每周付（Accelerated Biweekly or Weekly），这两种付款方式下，月供中都有一部分款项直接用于偿还本金，虽然每期金额不大，但日积月累下来，对加速还款是有帮助的。另外，付款频率越快，利息支出越少。没有能力一次过大比例提前还款的消费者，可以选择加快还款频率，以及选择“加速两周/每周付” 的月供方式。二、利用银行允许的提前还款额度，加速还款。例如，BMO（满地可银行）允许封闭式（Closed）按揭贷款借款人通过每年提高月供款20%，或每日历年加速偿还原定贷款本金的20%来进行加速还款，即，提前还款便利为20%+20%。还款金额直接用于清偿本金，是最快最有效的提前还款的方式。如果是开放式（Open）的贷款，可以随时还清按揭贷款，没有比例限制。需要注意的是，封闭式贷款提前还款额度各个银行有不同的规定，即使是同一个银行，不同的产品，也有可能不一样。例如，BMO的5年和10年低利率（Low-rate）封闭式按揭贷款的提前还款额度只要10%+10%。三、贷款合同到期时，一次性还清，或较大比例清偿。按照上面所述的例子，借款人在贷款合同5年到期时，还清按揭贷款，也可清偿任何比例的贷款本金而没有限制。
在换房过程中，加速还款的钱能否取出来，是很多房主最关心的问题。换房者手头的现金全部用于加速还款了，日后换房、买车时需要用现金的时候怎么办？很多人在加速还款时会有很大的顾忌。如果提前还款的现金还能取出来，那么既可以节省利息支出，也可以解决资金的流动性问题了。以房屋净值作为抵押，并随着贷款本金偿付而不断增加的信用额度，可以解决这个问题。如果没有信用额度，提前还款的资金是否还可以取出呢？允许将提前还款的资金，不通过信用额度方式再次取出的银行非常少。BMO银行允许借款人从一个“房屋贷款现金账户”（Mortgage Cash Account，MCA）中取出。今后，在执行了信用额度最高65%房价的情况下，BMO按揭贷款的MCA的这个优势将非常明显。
王红雨提醒：如果偿付能力很强，可以先投资RRSP或TFSA等避税或延税的理财产品，然后再选择加速偿还自住房按揭贷款，出租房的按揭贷款无需加速偿还。
换房财务安排
贷款人换房，原来的贷款没有到期，新按揭继续在原贷款银行贷款，原贷款有条件地转入新贷款；后者是指卖房时买家愿意承接卖家的按揭贷款，从而避免卖家按揭贷款的违约罚款。在换房过程中的如何安排贷款？就这一问题，加拿大房贷专家王红雨认为，假如原有自住房产尚有按揭贷款余额，需要小心处理，否则有可能计划难以实现，所以必须做好换房过程中一些常见的财务安排。
贷款专家王红雨指出：“买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“Portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“Assumable” “可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误，则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己Homeless，无家可归。”
王红雨分析说：“如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾，但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己而不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找房，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产‘视作’出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。在打算换房之前一定要咨询清楚，每个银行计算的方法和标准都不一样，BMO使用的是租金收入抵减法，因此，对换房的消费者来说，财务上的安排更容易些。”
结合具体的房产交易王红雨分析说：“如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款（Bridge Loan），银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。例如，原房产售价30万，尚有贷款余额18万，买新房首付款8万元，新房房价45万元，新按揭贷款24万，屋净值额度12万，过桥贷款1万元，新房房屋贷款总计37万元，买房交割日8月1日，卖房交割日8月20日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师，银行将全部贷款37万放款给律师，从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后，借款人将过桥贷款和房屋净值额度项下的提款全部归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万，备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计，因为首付低于20%需要购买按揭贷款违约保险，因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。”
“总之，换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。”贷款专家王红雨总结道。
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