央行利率触底,房贷借款人该做些什么?

来源:未知    作者:王红雨    人气:    发布时间:2020-04-02    
加中资讯网2020年4月2日讯,​加拿大央行在2020327日将隔夜利率降到0.25%,达到了这个利率降无可降的地步。上一次加拿大央行如此绝望地降息至0.25%2009421日的事儿了。我的天呢!神奇不神奇?历史又回到了11年前,开心不开心?有没有想起那首优美的Yesterday Once More? 过去11年你错过了什么,现在给你机会补补,你,会补吗?

11年前的你,已不再相信股价会涨,不再相信人们会贷款买房,不再相信银行会加息;11年后,你不知道疫情什么时候会过去,油价什么时候涨到加拿大采油成本以上,股市能否强力反弹人们情绪的钟摆,再次摆回到了极度悲观的顶点,一切从黑暗中重头再来吧。

周期,对很多人来说是个谜,就是迷迷糊糊地永远不知道自己正身处周期的哪个阶段,更不知道该怎么办。还有人顽固地认为,没有周期,经济应该要么直线向下,要么直线向上。客观事实却是:1.只要有货币,经济就一定有周期;2.只要兜里钱的变化能影响人类肾上腺的分泌,情绪就有钟摆特性,要么极度悲观,要么极度乐观,在情绪平稳的钟摆最低点上,从不做任何停留。给大家一个坐标:央行利率降到最低点的那一刻,是经济周期谷底,同时也是所有人最悲观的时候这下能找到经济周期的起点和个人情绪的谷底了吧。

趴在经济的谷底,有些人在考虑1年、5年、10年以后的问题;有些人却必须处理好眼前的麻烦。从过去11年的经验来看,当下的房贷借款人,需要考虑和处理以下问题,从而缓解在经济谷底时自己的压力,同时也能为将来做好准备。

 

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01 把银行当做朋友

 

过去10年里,打电话来咨询房贷业务的人中有这么一票:问完利率就结束了所有咨询。遇到这样的咨询者,我一句话都不多说,因为对方时间很宝贵,要打无数个电话去找宇宙最低利率。房贷,在任何一个时点上,各家银行的利率都不一样,如果借款人追求的是某一时点上自己能拿到的最低利率,而不抬头看看是哪一家银行,最终结果就是选了一个最cheap的借款合同。

举个例子:201810月,5年期固定利率,大银行平均3.64%,过去10年的最高点。有孜孜不倦寻找最低利率的借款人,千方百计找到了某非银行金融机构,利率3.44%。时间进入20203月之后,在大银行有5年期固定利率的客户,如果有信用额度,可以从信用额度里取款,用于偿还3.64%利率的贷款,再把这笔取款转成按揭贷款,利率是现在的利率2.89%,实现了高利率向低利率的转换。非银行金融机构很少提供信用额度,上述方法无法使用。没有信用额度的借款人,在大银行可以通过主动违约,终止/break原来3.64%利率的合同,新签一份超过3年的贷款协议,我们称之为blend and extend/混合加长原合同,这种情况下借款人可以选择银行提供的现金返还/cash back方式,将违约罚款折算到新利率中,或干脆交了罚款,拿一个当下最好的利率。很多非金融机构的房贷,除非卖房,否则是不允许在贷款合同到期之前违约中断break贷款合同,下一步的混合加长就更谈不上了,现金返还/cash back 就不用想了。现在大家明白了吗,3.64%3.44%的差别通常反应在房贷产品的灵活性上,合同越是cheap,借款人获得的灵活性越少,找到最便宜合同的人难以笑到最后。

从来没有想过和银行交朋友,在申请房贷时又希望利率最低的借款人,自认为这是与银行等金融机构的一锤子买卖,不舍得花时间去了解房贷产品,更不屑与银行建立长期稳定的关系,于是就签了一份当时心满意足的长期借款合同。这种聪明误,以前大量存在,今后也少不了。在任何国家都一样,与银行保持良好关系,是一种生产力,是生活必须品,需要花时间和精力去维护。 

 

02 比较房贷时该问哪些问题

 

加拿大的大银行接受贷款经纪代理的大银行有两家:道明/TD 和丰业银行/BNS。借款人希望了解BMORBCCIBCNational Bank等大银行的房贷产品,需要一家一家打电话。在签署一份长期借款合同之前,借款人需要了解借款银行,以及房贷产品特性时,应该询问以下内容,以免后悔:

借款金额:同一位申请人,各家银行批准的贷款金额可能都不一样,尤其是已有投资房的申请人。原因是监管当局没有统一规定如何看待租金收入的比例和算法,因此,5家银行有20多种租金的算法,导致此类借款人在不同银行获得批复的贷款金额有很大不同。

利率:商业银行的利率各不相同,需要自己比较。

抵押注册方式:抵押注册的方式有两种,conventional collateral。有些银行两种都有,有些银行无法选择,只有一种。

提前还款政策:提前还款便利通常是允许提高月供一定比例,同时可以额外偿还初始本金的一定比例,不同银行提前还款的额度不同。BMO smart产品之外的提前还款政策是每日历年可以提前偿还初始贷款本金的20%,借款50万,2020年可以加速偿还10万,2021年可以加速偿还10万;RBC的提前还款政策是每12个月可以提前加速偿还本金的10%,即,2020年到2021年可以提前偿还5万。两家银行差距巨大。

 

提前加速还款之后是否可以立刻降低月供BMOCIBCTD 可以。RBCHSBC 要等到某一个规定日期才可以降低月供。

是否可以全部提前还清贷款:所有金融机构都允许在合约到期前卖掉房产,缴纳罚款后提前解约。某些金融机构,或某些银行的特殊产品,不允许除卖房以外的其他理由提前终止合同,交罚款也不行。

加速偿还的贷款本金是否可以取出:如果房贷是以collateral 方式注册,抵押顺序是第一位/first charge,且有信用额度的情况下,提前还款和正常还款的本金,都可以通过信用额度再取出,取出的款项能否转成房贷产品并享受按揭贷款利率,需要咨询借款银行。如果是以conventional 方式注册的房贷,提前还款的金额还能再取出来的银行只有BMO,但使用海外收入作为贷款申请的借款人不享受这个便利。BMO 银行的mortgage cash account是专门记录累积提前还款总金额的虚拟账户。

中断合同罚款的计算方法:每个银行都有自己的罚款计算方法。固定利率通常是利差法IRD3个月利息;浮动利率通常是3个月利息。

有没有blend and extend 选项:提前解约原合同,但在原银行续下期,新合同的期限长于原合同所剩时间,被称为“混合加长版”。有些银行提供罚款加入本金的做法,还有些银行提供CASH BACK,借款人可以通过这一选项将高利率贷款换成低利率贷款。

房贷的借款人签署的是一份长期借款合同,合同条款的灵活程度对借款人很重要。那些以“利率逐底”作为唯一追求的借款人,最多只能找到借款那一刻利率最低的合同。借款人与金融机构之间在利率上是零和游戏的,提供给客户低于业内平均水平的利率不是因为借款人有三头六臂,更不是谈判能力强,而是因为借款合同灵活性更差。两年前签署房贷合同的时候,谁能料想到央行把降息碗酒先干为敬了呢?可曾想过如果借款合同不够灵活,遇到还款困难,3个月逾期不付贷款的话,金融机构就有权利诉诸法律了。六大银行主动提出疫情期间最长6个月迟付月供,其他金融机构可以吗?普通家庭平时很少签署合同,尤其是长期合同,几十万借款的长期合同更是难得签一次,落笔之前你真的了解自己签署的合同意味着什么吗?借款合同的价格是利率,越便宜,对借款人约束性越强。这次疫情期间,正赶上利率大幅调整,想改变一下原来借款合同的人,可以深切品尝一下借款合同不灵活是什么滋味了。

 

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03 央行隔夜利率降到最低之后

 

央行利率,无论是美联储还是加拿大央行,隔夜利率已降至历史最低,都是0.25%。央行降低利率是让商业银行融资成本更低,同时也使得商业银行的超额准备金无法从其在央行的存款获利,逼着商业银行向工商企业贷款。商业银行参考央行的利率制定自己的PPrime rate,由于竞争的存在,各家商业银行P趋于相同,基本上都是2.45%。目前是央行利率最低,也是加拿大所有商业银行P最低的时候,对于按揭贷款来说,此时的浮动利率标价是最差的。P高达3.95%的时候,银行按揭贷款浮动利率的标价最好达到过P- 1%,当降为2.45%的时候银行按揭贷款浮动利率标价改成了P+ 0.4%,冰火两重天的转换就发生在短短的1周之内,让大多数人在没有理解的时候已经完成了。

 

央行隔夜利率这种短期利率的影响有限,因此各国央行另外正在重复次贷危机时的做法:大量收购债券,即,QE 量化宽松政策,其目的是降低长期利率。央行印刷现金,用于购买债券,需求增加推高债券的面值,如果是固定利率债券,面值升高的情况下收益率就降低了。商业银行的长期贷款利率取决于债券收益率,因此商业银行长期贷款的利率也会被降下来。举个例子:2016年某公司发行了10年期面值100元利率2.8%的债券,每年派息2.8元,2020年时央行跑出来收购,推高了债券的市场价格,债券持有人以105元的价格卖给央行,那么这张债券的实际收益率就变成了2.8元除以105元,收益率降到2.67%。银行参考长期债券的收益率给长期贷款定价,因此包括按揭贷款在内的长期贷款利率也被降了下来。QE会降低长期贷款利率,引发家庭和企业借入长期的低利率债务,债务到期时如果需要继续借贷,而利率涨了,很可能会引起债务违约,从而导致严重问题,因此,QE是金融市场里的大规模杀伤性武器,不能经常使用。很可惜,全世界现在已对QE和长期低利率上瘾,无法自拔。

低利率,债券收益率低,对退休的老人非常不利,同时也会延缓我们这些职场人士退休的时间。债券收益率是8%的时候,如果买入100万债券每年派息8万,足够退休老两口一年的生活费了,如果收益率是目前的0.7%,每年派息7000元,一个人都养不活,要想被动收入达到每年8万,则需要有1100万债券在手,对于普通家庭来说这是个不可能完成的任务。

 

 

04 房贷借款人攻略

 

基础知识介绍完了。目前有房贷的借款人如何面对低利率?如何做出合理的调整?有困难的借款人如何自救呢?

我的建议一如既往:自住房有房贷的借款人,不需要考虑任何形式的投资,包括地产投资和股票投资,也别管利率高低,专心致志将自住房的贷款余额至少降到家庭年收入的2.5倍以下。如果预计10年内都无法将自住房贷款余额降到2.5倍年收入以下,建议换个小房子住,将房贷太多的大房子出租出去。

自住房贷款利率如果高于3.1%,可以考虑用上述break + blend + extend 的方式将利率降下来。这种降利率的方式只有大银行才有。

浮动利率,由于P等于2.45%是最低点,因此浮动利率房贷是标价最差的时候,大致是P+0.4%的情况下,新买房也好,将以前的贷款做混合加长也好,新的贷款合同都不建议选择浮动利率的贷款。可以选择25年的固定利率贷款合同。

因为各国QE才刚刚开始,债券收益率将要开始缓慢下降,因此银行的房贷利率也还没有到最低点,但随着时间的推移,固定利率还会以极缓慢的速度继续下降。需要交罚款并采取“混合加长版”的借款人可以再等等。

现在有可用信用额度HELOC,也有贷款余额的借款人,可以做一个置换。例如,A房产有HELOC可用额度15万,房贷余额30万利率3.1%,可以从额度中取出10万加速偿还房贷,将利率是3.1%的房贷余额降到20万,再将刚取出的10万取款转成固定利率2.79%,这样,借款还是30万,但部分高利率就转成了低利率。

没有信用额度的情况下,利率是3.1%,还有1年贷款才到期,手里有10+万元现金,如果是BMO的常规按揭贷款,请查询工作人员自己的房贷是否有mortgage cash account MAC),如果有,可以放心大胆地提前偿还贷款初始本金的20%,降低贷款余额,半年后即可续约,续约后的利率将低于3.1%。提前还款的金额已记录在MCA,可随时再取出来使用,取出来时本金增加,执行的是续约后的低利率。

疫情期间如果自住房或投资房还款有困难,借款人可以联系自己的贷款银行,延迟房贷付款最长6个月。

目前是浮动利率的借款人,41号将迎来一个重大利好,P一路从3.95%降至2.45%之后,借款人可以选择将月供下调,减轻付款压力。

 

名下有投资房的借款人,可以借此刻房价高且稳定的机会加按,将现金从产权中取出,以备不时之需。

 

 

结语:如果没有疫情,油价暴跌,股市崩盘,一切照旧,我们可能没有机会停下来审视一下过去做过的事。历史总是在重复,但人类却一直在犯同样的错误。央行利率回到了11年前,这是一个重要的信号,提醒我们下一个11年,我们有机会弥补上一个11年错失的机会,补救曾经的错误。巴菲特在最近的电视访谈中说:长期超低利率,甚至是负利率,在亚当斯密和凯恩斯年代都是无法想象的事,活久见,他以前一直以为这是个短期现象,现在看来不是这样。11年前我们第一次面对低利率的时候不知道该做什么,现在又重复一次,我深深相信还是有人不知所措。低利率年代每位投资人必备的技能是:借款投资。那些以不变应万变,存款投资的人,正在蒙受损失。不会借款投资的人,超发多少货币都和你没关系。历史证明了,只要出现危机,政府和央行第一反应是救助商业银行,如果你正在与商业银行合伙投资房地产,你也就得救了。与银行交朋友,与银行合伙投资房地产,了解银行房贷工具箱,是必要的功课。选择最cheap 的贷款合同,是下策,是不懂借款投资的人才会做的事。11年之后,很多人就步入了退休年龄,地产投资的窗口将彻底关闭。今天,机会重来,我也把银行房贷工具箱打开了,祝各位读者好运。

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责任编辑:王红雨