关于首付（Down Payment）
跟自住房不同，通常出租房最少要求20%的首付，若贷款申请人是新移民或海外买家，则需要按照银行的要求准备更高比例的首付款，一般为35%。
自住房和其他自有房产的Refinance或HELOC提取的金额可以作为新购买出租房的首付款，但所有债务和贷款会总体计算毛债务开支（Gross Debt Service，GDS）和总债务开支（Total Debt Service，TDS）的比率。
毛债务开支（GDS）比率：GDS比率是借款人每月需要支付的所有住房费用（包括贷款、物业税、取暖费和物业管理费）在其收入中的百分比。
总债务开支（TDS）比率：TDS比率是借款人每月需要支付的住房费用（GDS）加上其他债务支出（比如信用卡还款、学生贷款还款、汽车贷款还款等），在其收入中的百分比。
关于租金计入总收入
银行审核贷款的根本是收入与负债比，租金是可以计入收入的，但不同银行的计算方式不同，通常大银行只能将50%的租金计入收入，但很多小银行和金融机构可以把更高的租金比例计入收入，从而降低GDS和TDS，提高贷款能力。
通常银行会要求贷款人提供租赁合同，还有些要求提供3-6个月租金入账的凭证。如果是新买的投资房，尚未有现成的租客，可以在评估时要求评估市场租赁价格，很多银行和机构认可和接受租金市场参考价。
插句题外话，有些银行也接受自住房部分分租的租金收入计入收入总额的，当然需要符合自住房出租的相关规定和法律，自住房的贷款，在本文中不做详细赘述。
出租房利率
很多时候就算在同一家银行或机构，出租房的贷款利率会略高于自住房。收入的审核越多元化或者租金计算比例越高的银行和机构，提供的出租房贷款利率也会相对更高。由于出租物业的贷款利息支出可以作税前扣减，在进行出租物业的贷款选择时，考量重点是能否获得更高的贷款额度，不用单纯追求更低利率。
在贷款交接后，在合同期限内，更改住宅用途，不会影响贷款利率。
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其他注意事项
需要特别注意的是，如果没有其他收入，仅有租金收入，就算是正现金流，通常也很难贷款。申请人的年收入（包括除租金以外的雇佣收入、自雇人士的生意/佣金的收入，长期稳定的投资收入等）对于贷款申请是必不可少和至关重要的。
为了增加贷款能力，建议出租房可以选择30年贷款摊销期，这样可以降低每月的还款额。对于计划拥有多套投资房的房主来说，还可以不断的在Refinance时把贷款摊销期拉回30年，保持持续的贷款能力。
每家银行和机构对于可贷款的投资房数量规定不同，很多银行和借贷机构都禁止无限制购买或为多套出租物业贷款。有时尽管没有明确禁止购买多套出租物业，但随着物业越来越多，TDS、GDS越来越高，获得贷款的难度也会越来越大。
如果计划购买多套出租物业，建议先从限制比较多的银行申请贷款，这样可以为今后的贷款预留更多的灵活空间。随着贷款物业数量的增加，则可以选择贷款难度相对较低的银行，从而成功贷款买到更多物业。
总之，多套投资房贷款需要进行更多的长期计划和慎重选择，请和您的贷款经纪充分沟通。
来源：华旗金融提供图文
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