CMHC加国房屋市场评价:多伦多亮红灯,温哥华趋缓和

来源:综合整理    作者:张卫    人气:    发布时间:2019-08-16    

 
  • 加拿大房屋市场全国范围内继续显示“中度脆弱”的综合状况,另外房屋价格和市场基本面情况的不平衡差距在进一步缩小;
  •  
  • 随着房屋价格的走强势头减弱,连续12个季度被评价为“高度脆弱”的温哥华地区趋向温和为“中度脆弱”;
  •  
  • 多伦多,汉密尔顿和维多利亚三个地区房屋市场虽然被认为是“高度脆弱”,但从需求过热、价格飞涨和房价高估等几方面来看,情况都有所缓和;
  •  
  • 埃德蒙顿、卡尔加里、萨斯卡通和温尼伯继续“中度脆弱”的整体市场评价,过度建设一直趋于保守数值,其它三项评价要素偏“低度”;
  •  
  • 尽管蒙特利尔、蒙克顿呈现需求过热,圣约翰斯市体现出过度建设的情况,渥太华、蒙特利尔、魁北克城、蒙克顿(Moncton)、哈利法克斯和圣约翰市(St. John)评价依然保持“低度脆弱”。
            加中资讯网8月15日讯 加拿大抵押贷款和房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp.)近日公布了最新的《加拿大房屋市场评价报告》(Housing  Market Assessment Canada)。


 
          CMHC的季度房屋市场评估报告,对加拿大自5月至8月期间的房地产市场情况以“高度”(high degree) “中度”(moderate degree) 和“低度”(low degree) 脆弱程度(vulnerability)进行全面评价和分析。评估方式主要着眼于4个因素:需求过热、价格飞涨、房价高估以及过度建设
  • 需求过热(Overheating: 房屋销售数量明显超过新房源数量;
  • 价格飞涨(Price acceleration: 价格快速上涨,投机市场行为的重要标志;
  • 房价高估(Overvaluation: 房屋价值与当地收入、贷款利率和租金不相符;
  • 过度建设(Overbuilding: 房屋空置率超出正常水平,待售新房数量超出正常水平。
        在以上四个因素综合考量评估中,CMHC表示,加拿大的总体房价与房产市场基本面之间的差距已经有所减少,价格已经得到调整 。从下图中我们可以看到,加拿大大多数房地产市场目前处于“中度”和“低度”脆弱的状态。

注:加拿大房市2019年8月与5月比较:红色是高度脆弱;黄色是中度脆弱;绿色是低度脆弱。

加拿大全国市场:中度脆弱
 
       根据最新公布的结果显示,在连续十个季度的“高度脆弱”(high degree of vulnerability)之后,加拿大的房地产市场终于在今年连续两个季度降至“中度脆弱”(moderate degree)。两个最重要的房屋市场中心城市多伦多和温哥华则表现不一:温哥华情况终于趋向缓和,从原来的“高度脆弱”降低到中度,而多伦多则依然亮起“高度脆弱”的红灯。 

        加拿大房市整体趋向中度缓和,其中房价高估Overvaluation的论据来自于National Bank的房屋价格指数。

 


        房屋价格与地产市场基本面的不平衡,随着房价的纠正和基本面的改善,差距正在缩小。按照已经进行通货膨胀调整后的MLS 平均价格来看,2019年1季度比去年同期下降了5.6%,这已经是连续第5年房价下降。
 








多伦多:亮起红灯
 
        两个最重要的房屋市场中心城市多伦多和温哥华则表现不一:温哥华情况终于趋向缓和,从原来的“高度脆弱”降低到中度,而多伦多则依然亮起“高度脆弱”的红灯。  CMHC 报告对多伦多房产市场的整体评价为“高度脆弱”。报告认为,多伦多房市还没能获得足够的降温。需求过热、价格飞涨和房价高估三个反面使得多伦多被评价为“高度脆弱”。不过,大可不必过于担忧,因为多伦多的房价变得更符合房地产市场基本面,目前三个方面的状况都在趋于温和:其中房价被高估的状态呈缓和趋势,多伦多目前房屋空置率屡创新低,也同样不存在过度建设的问题。

        与此形成呼应,多伦多地产局(TREB)近日公布的7月大多地区房产报告显示,该地区7月份的房产销售量比去年7月增加了24.3%,综合基准房价升了4.4%。专家认为,房价上涨的主要因素是新建房数量不足。



         如上图示,虽然在需求过热、价格飞涨和房价高估等三者保持“中度”脆弱,但整体评价依然为高度脆弱状态。Overbuilding过度建设方面,多伦多保持“低度”状态,与近期大多地区市场供应量不足的显示状况保持一致。

温哥华:情况好转
 
         在连续十二个季度都被评为“高度脆弱”之后,温哥华房市终于也降温到“中度”。这一结果源于联邦抵押贷款压力测试的新调整和BC省连续出台了一系列房产控制和税收措施,如增加外国人买家税,征收房屋投机税等。虽然过去几年的房价增长速度,明显超过了基本面能够支撑的水平,但失衡情况已通过基本面的增长和各区域二手房市场的房价下跌而相对缩小。

        报告指出,目前温哥华房市存在的最大问题是“房价高估”(Overvaluaton),而需求过热、价格飞涨、以及过度建设等三个方面都有明显缓和。

其它城市房屋市场现状
 
重度脆弱:维多利亚,汉密尔顿

维多利亚:仍有迹象表明维多利亚房市过热,房价增长过快。并且仍然可以找到适度的证据证明当地房价被高估。

汉密尔顿:虽然仍有迹象表明汉密尔顿房市继续存在过热、房价增长过快和房价高估的现象,但在2019年第一季度这三个方面都有所缓解。

中度脆弱:埃德蒙顿,卡尔加里,萨斯卡通,里贾纳,温尼伯

埃德蒙顿:由于失业率居高不下,经通胀调整后的个人可支配收入有所下降,埃德蒙顿的住房市场需求依旧疲软。由于供应量继续超过需求量,当地每万人口已完工但未售出单位的库存量已经超过20套,创下历史新高。

卡尔加里:在卡尔加里仍有适度证据证明当地房市过度建设,但是,新屋市场的库存量正在趋于历史平均水平。

萨斯卡通:因为出租公寓空置率上升标志存在过度建设现象,萨斯卡通房市整体仍然比较脆弱。

里贾纳:仍有少量证据证明里贾纳房市依然过热,当地房价仍在持续上涨。由于房价仍然与经济和人口基本面因素密切相关,因此仍然可以观察到少量可以证明当地房价被高估的证据。

温尼伯:虽然没有证据表明温尼伯的租赁市场存在过度建设的现象,但已完工但未售出的新建房屋库存量进一步增加,并在2019年第一季度保持高位水平,表明证明当地住房市场过度建设的证据依然存在。 

低度脆弱:蒙特利尔,渥太华,魁北克,蒙克顿,圣约翰斯,哈利法克斯

渥太华:在2018年的大部分时间里,渥太华房市一直不温不火,但是随着借贷成本降低,年青人口呈现强劲同比增长,当地转售市场的房屋销售量在2019年第一季度出现反弹。因此,当地房市2019年第一季度的房屋销量与上市量之比亦攀升至超过警戒线水平。但是,现有证据仍不足以证明当地房市存在过热现象。

蒙特利尔:蒙特利尔的房价仍符合经济和人口基本面因素,比如个人可支配收入和年青人口等。与此同时,能够证明当地房市过度建设的证据仍然很少,因为当地已完工但未售出的新屋库存量,以及出租公寓的空置率均呈现下降。但是,由于供需紧张,蒙特利尔的转售市场继续显示出过热迹象。

魁北克市:总的来说,2019年第一季度的数据并不会引发有关魁北克市转售市场过热,或是房价增长过快的担忧。由于当地房价仍然符合经济和人口基本面因素,能够证明当地房价高估的证据仍然很少。

圣约翰斯:尽管就业率有所提高,经通胀调整后的个人可支配收入有所增加,但是因为受到人口增长放缓的影响,圣约翰斯的住房需求量仍然低迷。这导致当地房屋销售量减少,上市房屋量增加,房价保持持平,因此也不存在会引发担忧的过热、房价增长过快和高估现象。此外,仍有适度证据表明当地存在过度建设的情况。

蒙克顿:没有证据表明蒙克顿房市过度建设,因为当地出租公寓的空置率仍然很低,并且几乎所有售出的单位都已经完工。但是,由于当地转售市场的住房需求量继续超过供应量,因此过热情况依然存在。

哈利法克斯:随着房屋销量与上市量之比攀升,并达到自2007年第一季度以来的最高点,哈利法克斯房市在2019年第一季度更加趋向于卖方市场。移民数量大幅增长。尤其是年青人口明显增加大大推动了房屋销售,但当地的新上市房屋量却依然很少。但尽管如此,当地的房屋销量与上市量之比仍然低于过热门槛水平。
 

打赏

取消

感谢您的支持,我会继续努力的!

扫码支持
扫码打赏,你说多少就多少

打开支付宝扫一扫,即可进行扫码打赏哦

责任编辑:张卫