加国多户型地产空前繁荣

来源:综合整理    作者:David Zhang    人气:    发布时间:2019-09-21    

图片来源:Toronto.ca


加拿大多户型地产市场年中报告

  • 多户型地产特指多户人家共同居住的房屋类型,包括中高层房屋(Mid-to-high buildings)、出租/出售公寓(Apartment/Condos)、学生宿舍(Student housing)、老年公寓(Senior apartments)和其它多用途建筑(mixed-use buildings)等。本文多指公寓型地产;
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  • 由于人口持续增长、高额购房成本、房屋供应量少、租房空置率低等多种原因造成了近年来多户型地产市场在加拿大全国范围的一片繁荣;
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  • 到2019年1季度,全国多户型房屋的年回报率达到9.8%;2018年该类型房产的市场投资总额为83亿加元,达到四年来的历史高峰。
 
加中资讯网9月18日讯
现在的多伦多,想要寻租一套性价比较高的公寓是一件很困难的事情;另一方面,如果你手上拥有一套自己的公寓,则就像中了彩票大乐透。

加国多户型地产市场繁荣兴旺

日前,全球最大的商业地产投资服务公司CBRE(Coldwell Banker Richard Ellis.)公布了加拿大多户型房屋地产市场的年中更新报告。报告称,从东海岸到西海岸,加国多户型房屋地产市场呈现近十年以来前所未有的兴盛态势。


根据加拿大房屋按揭和房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation)公布的数据,截止到2018年底,全国多户型房屋的平均空置率为2.4%, 低于10年的平均值2.6%。 与此同时,该数据还低于加国如办公、工业和零售等类型地产物业的空置率,也低于美国以上所有类型房屋的空置比率。


因为多户型房屋的空置率低,造成了全国范围的房租飞涨。在过去的两年间,全加拿大用于出租的公寓租金平均上涨了4.4%, 多伦多和温哥华则增加了5%和7.1%。 这样的迅猛增长给房产所有者带来了很大收益。到2019年1季度,全国多户型房屋的年回报率达到惊人的9.8%,仅次于工业地产的14.1%。

 
多种因素合力促使多房型地产大涨

高额的投资回报率也在诱使更多的投资者进入多户型房屋市场,这也直接导致该类型房屋的投资连续四年递增,到2018年更是达到历史最高峰的83亿加元。“从地产投资的角度来看,多户型房屋以较低风险获取较高现金回报的优势让很多投资者趋之若鹜,”CBRE加拿大的副总裁Paul Morassutti评论道,“强劲的拉动因素包括人口增长、高昂的房屋购买成本,加上可租赁房源供应不足都在促使加国多户型房屋地产近年来达到前所未有的历史高度。”
 
人口稳定增长

加拿大从2009至2018年的人口增长速度为每年1%, 接下来的四年将保持在0.9%左右,比G7其它国家都要增长迅猛。因为经济发展的客观需要,加拿大一直对外来移民持积极态度,过去四年以来移民人数持续增加,2018年的人口增长其中80.5%来自于外来移民。2018年,加国联邦政府宣布将在2019-2021年间欢迎百万外来移民,其中多数为技术和投资类移民。

外来移民的增多,必然增加对房屋,特别是用于出租房屋的市场需求。因为大多数移民聚居大城市,所以造成了大多地区、大温地区和蒙特利尔地区人口增加,也造成了对多户型房屋的大量需求。


房屋购买成本激增

自2014年以来,加拿大房屋价格一路飞涨,到2016年联邦及省市等政府不得不出手控制和减缓火热的地产市场。一系列措施的实施,客观上起到了冷却作用,目前两个最火的大温和大多地区的房产市场已经降温,基准房屋价格两地已分别降至100万和80万加元以下。


即使如此,对比其它国际化都市,加拿大房产的可负担性依然很低。根据Demographia 的年度民意调查,在世界房屋可负担性最差排行榜上,温哥华和多伦多分别排名第2和第10位。在该报告中,尽管温尼伯、埃德蒙顿和哈利法克斯等城市的可负担性比值表现不错,但还是没有一个加拿大城市可以排入可负担性强的城市行列。

因为房屋价格的飞速增加,而且在加国购买房屋需首付10-20%,这些使得加拿大人的家庭负债程度列居世界发达国家的首位。根据OECD的最新统计结果,加拿大人的负债比例(债务与可支配收入的比值)达到180.9,而G7国家中排名负债比例第二的国家是英国,数值只有148.9。

房屋成本的增加和人均收入增长的不平衡,进一步加剧了加拿大拥有房屋产权的难度。以多伦多为例,如想拥有自己的一套公寓,则需要家庭年收入达到115,400加元来满足按揭需要;而如果想拥有半独立屋或独立屋,则所需的成本分别为156,600和195,700加元。据Environics Analytics的预计,2019年多伦多的家庭税前年收入中位数字为84,900加元。

温哥华的情况更为突出。在2019年家庭收入中位数字为82,100加元的背景下,如购买独立屋和连屋以及共管公寓所需的家庭年收入分别为315,700,145,800和112,100加元。
 
租赁房屋供应紧张

与国际发达国际相比,加拿大的用于出租房产供应紧张。加拿大最大的房屋租赁市场蒙特利尔市,可供租赁的房屋不足60万套,多伦多第二,为31万3千套,温哥华只有可怜的10万9千套。加上二级租赁市场和个人出租等,总体的可供租赁房屋依然严重不足。

考虑到各城市的人口基数,加拿大的租赁房屋市场短缺现象就更加明显。平均来看,在大多伦多地区,每套专门用于租赁(purpose-built rental)的公寓大约有21人,加上二级出租市场,该数字会略微下降至15人。这个数字在温哥华、埃德蒙顿、温尼伯、渥太华等地的情况近似。而在其它一些大城市,如纽约每套出租的公寓中有7人居住,在洛杉矶和芝加哥则为9人和13人。当然,加拿大各地情况不同,如蒙特利尔平均7人租住一套多户型房屋,哈利法克斯、伦敦和温尼伯的比例则为14人。

这个数字的差异主要体现在多户型房屋开发者用于供出租用的房屋的投资数量。在加国一些地产市场竞争激烈的地区,因为过高的土地成本和其它一些财务因素的考虑,地产主更愿意投资建设主要用于出售的多户型高层公寓等。如多伦多,温哥华,卡尔加里,埃德蒙顿,渥太华当地,50%在建的高层住宅为出售产权的共管公寓。如多伦多,这个数字为89.1%,温哥华为75.9%。

那些租赁房屋数量较多的地区,如蒙特利尔、温尼伯和哈利法克斯,则具有更为平衡的用于出租和出售的房屋建设。蒙特利尔、伦敦和温尼伯在建的高层住宅中,专门用于出租的房屋比例为57.5—66%之间,哈利法克斯这一数字更高达92.4%。

客观来说,由于近年来租金一路上涨,加之各级政府的努力,用于出租目的的高层多户型房屋建设的比例在过去的5年间,逐年稳步提高。根据最新的统计数字,虽然还未达到平衡,但用于出租的多户型房屋建设的比例现已提高到35.9%。


“作为传统意义上的稳定的、防御性的投资房产,加拿大的多户型房屋地产近来受益于良好的市场情况而表现突出,我们并不认为这一现象会因经济衰退与否而有大的变化” CBRE加拿大的副总裁Paul Morassutti说,“对于投资者来讲,这是个好消息;对于租户而言却不是这样。”

 

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责任编辑:David Zhang