全球疫情天下大乱,房市行情风景独好

来源:未知    作者:David Zhang    人气:    发布时间:2020-03-20    

​地产专家徐博士畅谈疫情大流行下的大多区地产行情

· 新冠病毒疫情大爆发的黑天鹅事件,导致世界形势天下大乱;

· 投资稳健性及抗风险等特点,使得房地产成为资本避险首选;

· 新冠疫情引爆大多区2月份的房地产交易量暴涨和价格激增;

· 防疫隔离的现实需要,使得人们对拥有自住房,特别是具备“天然隔离”功能的独立屋的刚性需求猛增;

· 3个月左右的窗口期后,无论新冠疫情是否被控制,下半年大多区房地产市场将进入平稳期。

 

新冠病毒疫情蔓延全球,如一只巨大的黑天鹅,引发了一系列世界经济和政治的动荡不安。航班停飞、游轮停航、体育赛事和大型娱乐业、旅游行业饱受摧残,国际贸易额直线下滑,石油价格一路狂跌,股票市场哀鸿遍野,全球可谓一片大乱。而与之形成鲜明对比的,却是加拿大地产市场的强力反弹。大多房地产市场表现更是惊人, 2月大多伦多地区房地产交易量年增45.6%, 平均价格上涨16.7%。

针对近期新冠疫情下的国际局势的一片混乱及大多区房地产市场的强势上涨所形成的鲜明反差,记者专访了大多伦多地区地产专家徐华飞博士。

徐华飞博士(Harry XU,以下简称徐博士),是大多伦多地区知名地产投资专家、经济学博士,管理学博士后,旅美及加拿大高级访问学者。现为加拿大地产协会会员、安大略省地产协会会员、多伦多地产局注册地产师,执业于大多伦多地区。作为华裔地产界知名的“徐博士地产论坛”的发起人,他长期致力于调研本地区域房地产市场,定期深度分析和预测大多区房市行情,并发布了很多精准独到的分析和预测报告。因为北美地区坊间流传土拨鼠具有准确预测春天来临的能力,人们亲切地称呼徐博士为 “房市行情土拨鼠”。

徐博士认为,新冠疫情因其高传染性和破坏性,它的蔓延和肆虐将对全球地缘政治、经济贸易、人类文明和社会生活带来了重大影响和深刻变化。

股市熔断、石油暴跌,世界经济面临衰退

徐博士首先回顾了近期疫情大势下的全球股市现状。

3月16日,不管美联储刚刚公布的诸如降息至0-0.25%,以及重新启动量化宽松,宣布购债7000亿美元的救市政策,美国股市三大指数集体低开,自3月9日第一次熔断以来,八天内第三次触发熔断机制。道指跌幅9.78%,跌超2200点,纳指跌6.12%,标普500指数跌8.14%触发熔断,停盘15分钟。

美股三大期指大幅下跌,标普500期指触及交易限制,道指期货、标普500指数期货、纳斯达克100指数期货纷纷跌超4.5%。

3月18日,美股因标普500指数盘中跌超7%,再次触发熔断机制,暂停交易15分钟,为美股史上第五次熔断,10天内第四次熔断。

截至发稿时,道琼斯指数报19576.75点,跌7.82%,跌1660.63点;纳斯达克指数报6872.41点,跌6.3%;标普500指数报2351.9点,跌7.01%。

加拿大股市也在3月13日创下1940年5月以来最大跌幅,S&P/TSX综合指数暴跌1,761.64点,至12,508.45点,跌幅12.34%。

全球股市备受疫情影响,欧洲和南美股市也持续扩大跌幅。德国DAX指数跌破10%,法国CAC40指数一度跌逾11%,双双创下2013年以来新低;英国富时100指数跌7%,刷新2011年以来最低值。南非富时/JSE指数大跌12.2%,创历史最大跌幅。16日晚间巴西股指开盘大跌12.5%,触发熔断。

与此同时,3月初,石油产业巨头们也开始为新形势下的新布局而展开激烈竞争。石油输出国组织OPEC与俄罗斯未能达成减产协议,造成油价一路大幅走低。布伦特石油价格在3月16日跌破30美元/桶,为2016年2月以来首次。

综合目前形势,世界银行、国际货币基金、经济合作与发展组织及大多数公立和私营领域经济学家对世界经济发展前景均不乐观,预测世界经济增速将降至2008-2009年经济危机以来最低水平。

加拿大地产市场量价齐升,风景独好

谈到大多地产情况时,徐博士话锋一转,他告诉记者,在全球饱受新冠疫情影响之苦的同时,加拿大尤其是大多区的地产市场却表现异常,无论是交易量还是平均房价,今年以来一路飙升,涨势强劲。

多伦多地产局公布的2月份地产报告显示,今年2月大多伦多地区通过MLS系统共卖出7256套房屋,去年2月只有4982套房屋售出,猛涨了45.6%。与今年一月销售环比,上涨14.8%。今年2月大多伦多地区的平均房价达到910,290元,2019年2月的均价为779,791元,增长了16.7%。

按不同房型销售情况来看,各类房产均出现两位数的平均增长,其中独立屋销量年涨幅最大,为44.8%;公寓的价格增长幅度最大,年增长率为17.3%。

加拿大在2月27日发现第一例疫情之后,联邦卫生部门对全国新冠病毒的传染性一直定为低风险。在进入3月以后,确诊人数在不断增长,虽然对股市和旅游、餐饮以及娱乐业等影响加剧,但房地产依然保持了很强的上升之势,特别是对于中低价位的房产,到处出现争抢Offer的火爆态势。

据最新统计,3月第1周,多伦多的二手房销量较去年同期增长了47%,平均价格上涨了18%;第2周,大多地区的房屋交易量继续蹿升,年涨幅达到55%。

据徐博士介绍,他一直关注MLS的相关交易情况,大多区房市的近期交易确实一直处于火热状态,连豪宅市场也开始渐入佳境。他介绍说日前一幢叫价2100万加元的豪宅,仅用7天时间就以1900万元的价格成交,用时之短也创下近期豪宅市场之最。

 

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疫情当前,房地产成为避险资金的首选

徐博士认为,因为疫情蔓延肆虐,经济停滞衰退,股市、黄金等投资产品一片惨烈。投资者恐慌情绪严重,资金从股市中出逃的现象非常严重。房地产作为另类投资产品,因兼具其投资增值价值和居住使用价值的双重特性,再加上长期保值增值属性,使得它天然具备抗风险和稳定性的投资特点。在这样的极端疫情世界市场全球经济出现重大不确定性的大背景下,资本市场看好房市,转而作为避险产品买入,也是理所应当的明智之举。

这种情况,在17年前爆发的影响加国严重的SARS也曾出现过。加拿大从2003年2月23日出现第一例SARAS病人,到7月30日疫情结束,持续时间约5个月,438人确诊,44人死亡。其时,加国股市等投资市场产品收益一路下滑,全国经济情况受损严重,唯独地产市场基本没有太大波动。从MLS的历史数据来看,多伦多的房屋销量从2002年的74,759套增加到2003年的78,898套; 同期的房产平均售价上涨了大约18,000元。

徐博士说,从目前的新冠疫情状况来看,由于该病毒的传染性和影响力更大,所以对全球和加国的影响也更严重。3月11日,世卫组织宣布该疫情全球大流行;3月16日,加拿大总理特鲁多宣布封闭国境,禁止大多数外国人入境;3月17日,安省省长福特宣布全省进入紧急状态;3月18日,加美宣布将暂时关闭两国边境……但即使如此,资金寻求安全和避险本性不会改变,对稳健投资产品的寻找和投入的基本诉求不变,只是时间点和投入量上存在差别而已。

去年12月,疫情爆发之前,按照多方预测,大多区的楼市将于今年呈现稳步增长的态势。徐博士进而分析认为,疫情的发生,起码对于3月中旬之前的大多房市起到了推波助澜的作用,所以也有媒体称之为 “新冠疫情为大多区房市火上浇油”。他认为,以多伦多地产局的2月数字为例,二手方销量同比增长45.6%和价格年增16.7%,新冠疫情带来的影响巨大,基本可造成比原来正常发展高出一倍的幅度,即增加了20%以上的销售量和8%以上的房价涨幅。

防疫隔离形势的客观需要,增加了人们对自有房屋和独立屋的迫切需求

徐博士通过对疫情的关注和近期大多地产市场的发展趋势发现,疫情下的人们,对于拥有自己房屋的主观需求在加强,而天然拥有良好隔离功能的独立屋更受青睐。

联邦和安省在疫情逐步升级后,都提出了一系列减少公共场所活动,关闭了所有50人以上的大型集体空间和活动,包括图书馆、博物馆、赌场、餐厅、酒吧、托儿所等等,鼓励人们留在家中,以此来隔断新冠病毒的社区传播。人们谨守社交距离、无事不外出成为保护自己和家人健康的首要途径。

在此种情况下,拥有自己的住房而不必与室友同住,成为越来越多人的客观需要。徐博士说他同时注意到,大多地区2月独立屋的销量大增,同比年涨幅近45%。他认为原因有三:第一是因为独立屋所拥有的不可复制和长期升值的土地资源;第二, 416地区Condos公寓价格一路高企,逼近905地区的低层住宅如镇屋和半独立屋的价格导致很多人转向购买独立屋;第三,近期由于疫情发展,独立屋所具备的天然 “隔离” 和“独立”的房屋结构优势,让市场开始看好。与多人共享通风、空调和水管等设施的连屋和公寓等房屋类型不同,独立屋的密闭性和独立性、安全性更好,在防疫隔离期具有不可比拟的得天独厚的优势。

大约三个月窗口期后,下半年大多区房地产市场再次回归进入平稳期

截止到加东时间3月19日18:00,加国全境已有873例确诊病例,9人死亡。全球范围,已确诊病例超过22万例,美国和欧洲多个国家已宣布进入紧急状态。

徐博士根据现有的疫情发展情况,结合他多年对大多区房地产市场的研究经验,提出了大约三个月窗口期之后,下半年大多区房地产包括加国房地产市场将再次回归进入平稳期的预测。

他告诉记者,大约三个月时间是目前很多科学家提出的应对新冠病毒COVID-19的控制关键窗口期,换言之到6月底,对于新冠病毒的控制和防范基本就可以有清晰的预期了。好的结果是,人类可控制并最终战胜新冠病毒,新冠疫情逐步减弱并终将结束;如果无法有效遏制,则会进一步全球大流行,感染者众多,死亡人数增加。

两个不同的结果,对于全球政治经济的影响是截然不同的。前者,经济从技术性衰退逐步平稳过渡,力争在最短的时间内反弹回暖,地缘政治局势也会同步趋稳;而一旦控制不力,病毒继续蔓延,则会造成全球经济的大衰退、世界政治局势的进一步复杂化。两种结果,对大多伦多区的地产市场影响几何?徐博士说,不管哪种情况发生,大多伦多区房地产市场都会在下半年进入调整期,只不过调整的幅度根据疫情进展而存在很大差异。

如果疫情无法有效控制,全球经济大衰退背景下没有哪种行业会有例外而幸免。“覆巢之下,岂有完卵”?雪崩之下,没有一片雪花是无辜的。在这种宏观情势下,通货紧缩必成定局,经济活动的停滞带来产能和财富创造的减少,人们已经没有足够的财力去扩大投资与消费,遑论买楼置业!日前,美联储降息至0-0.25%, 而股市依然因恐慌而导致暴跌,而且黄金同步价格下跌,就是例证。

徐博士说,现在看来,最大的可能是疫情被有效控制得以减缓,人类最终战胜新冠疫情,全球经济开始回暖复苏,股市、期货、石油和黄金等市场趋稳向好。在此情况下,大多区房地产市场在此前因为新冠疫情的催化放大市场的作用将会弱化,已经在上半年提前预支了全年的增长,所以此时也会逐渐进入调整而回归平稳趋势,并随着房屋供应量和上市交易数量的增加,交易量和房价的增长速度和幅度上都将放缓脚步,渐回正常和理性的发展态势。

 

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责任编辑:David Zhang

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