全球疫情挥之不去，房市行情高歌猛进

加中资讯网2021年9月3日讯，

⦁ 疫情中的大多区房市行情发展轨迹：冰点—回暖—井喷—趋稳

⦁ “金九银十”今秋行情看涨：大多区秋季又一波上涨行情已经到来

⦁ 联邦大选各政党房屋新政：宏观调控以实现房市稳定健康发展

⦁ 2022年大多区房市展望：大多区房市将迎来均价“百万时代”

【编者按】2020年3月《投资周刊》封面专访大多区地产专家徐华飞博士，并于本刊第41期刊登访谈专稿《全球疫情天下大乱房市行情风景独好》。当时，徐博士针对世纪瘟疫全球大流行的国际大背景，敏锐洞察了大多区房地产行情的变化趋势，独家分析预测了居家隔离对房地产的需求激增，尤其是较好隔离效果的房屋类型—独立屋的行情看涨。徐博士独到的专业眼光和精准的市场预测，受到了广大读者和社区大众的极大关注，并让很多华裔读者在疫情下的房地产市场上受益匪浅。当下，新冠病毒第四波疫情接踵而至，全球疫情挥之不去。目前的加国经济发展极具不确定性；政治则因为联邦大选在即也呈现不稳定的态势：尤其是现在的加拿大各政党为吸引选民，相继推出了一系列房屋新政，将给包括大多区在内的整个加拿大房市行情带来变数。为此，时隔一年半，本刊再次封面专访大多区地产专家徐华飞博士，并以《全球疫情挥之不去房市行情高歌猛进》为题，作为上次专访的续篇，请徐博士与大家回顾、分享疫情之下的房市行情，预测、展望疫情之后的发展趋势，并对主要党派的房屋新政予以专业置评，以飨读者。

自2020年3月COVID-19疫情肆虐全球以来，世界政治、经济格局饱受摧残与考验。世界各国政府一方面疲于应对新冠疫情防控，不得不史无前例地宣布各种封关锁国、居家抗疫防疫之举措；另一方面，为了挽救濒临崩溃的经济、安定人心，又不得不采用举债发钱、降低利率、财政补贴企业和国民等各种非常规手段，希望以最小的代价、最少的损失和最快的经济复苏来渡过危机、重塑社会发展。

因为在新冠疫苗注射方面的领先优势，加拿大取得了劫后重生、再获生机的先手：在G7国家中，12岁以上国民疫苗注射比例遥遥领先，人口最多的安大略省都已实现了单只疫苗注射人群超过82%, 完全注射比例超过76%的进展（注：该数字为占12岁以上符合疫苗注射资格人群的比例，时间截止到8月31日）。国民经济正在逐渐重新开放，商业、旅游、餐饮、娱乐等备受疫情打击的行业也在逐步恢复。但是，近来新冠病毒Delta变种的日益猖獗，又为经济重启蒙上阴影。以安省为例，8月28日新增835例新冠病毒确诊病例，再创近2个月以来的最高单日记录。与此同时，加拿大现任总理特鲁多提请总督玛丽.西蒙批准了解散了联邦议会，第44届联邦大选比原定时间提前了两年正式拉开帷幕。基于目前加拿大的政治、经济形势，为未来前景增添新的不稳定性和不确定性。

作为加国国民经济主要支柱的房地产行业，尤其是居于全国龙头地位的大多区房地产市场，在疫情挥之不去的大背景下走出了怎样的一波独特行情，以及未来发展的前景如何，联邦大选下的各政党房屋新政对未来房市走势有何影响？带着大家关注的诸多问题，我们再次专访了大多区地产专家徐华飞博士。

徐华飞博士(Harry XU，以下简称徐博士)，是大多伦多地区知名地产投资专家、经济学博士，管理学博士后，旅美国及加拿大高级访问学者。现为加拿大地产协会会员、安大略省地产协会会员、多伦多地产局注册地产师，执业于大多伦多地区。作为华裔地产界知名的“徐博士地产论坛”的发起人，他长期致力于调研本地区域房地产市场，定期深度分析和预测大多区房市行情，并发布了很多精准独到的分析和预测报告。因为北美地区坊间流传土拨鼠具有准确预测春天来临的能力，人们亲切地称呼徐博士为 “房市行情土拨鼠”。

记者与徐博士的对话，从回顾疫情期间大多区房市行情的发展轨迹说起。

回顾：疫情下的大多房市行情发展轨迹

冰点—回暖—井喷—趋稳

从2020年3月世界卫生组织（WHO）宣布新冠病毒（Covid-19）疫情全球大流行之后，加国和安省都相继宣布了封锁政策，鼓励居家防疫抗疫。霎时间，股市熔断、油价暴跌、经济衰退。覆巢之下，无有完卵。从房地产市场上来看，由于居家防疫抗疫，人员流动停滞、外来移民及留学生数量急剧减少，加之不允许人员聚集导致从业人员对外开放展销房屋（Open House）等房产销售手段叫停，整个大多区房地产市场同样一片哀鸿。

徐博士说：数字不会撒谎。他向记者详细列举了多伦多地产局自2020年3月以来的房市数字。去年4月，疫情最为严峻之时，大多区房屋销售触底到达冰点，创造了令人咂舌的区区2975套的超低交易量，平均房价也只有821,392加元；5月份略有起色，但依然低迷，成交量4606套，均价$863,599加元。

6月随着疫情有所控制，安省及大多区防疫抗疫政策略有放松，房地产市场随后呈现回暖迹象：当月房地产交易量大幅增加至8701套，比5月增长了89%，交易均价为$930,869加元。7月更是成交房屋破万，达到11081套，一直到10月份，连续四个月房产交易量超过1万套，平均房价也是一路上涨，从6月的$930,869加元到10月的$968,318加元。2020年的12月的数字更是很好地证明了大多区房地产市场的复苏，虽然交易量为7180套，均价$932,222加元，环比11月有所下降，但与疫情前的2019年12月的交易量4399套和均价$837,788加元相比，分别上涨了17.4%和11.2%, 可谓是房地产市场冬天里的春天了。

2021年的春天开启了大多区房市的井喷行情。3月创造了房屋交易的最高历史纪录的15652套，年增95%，与疫情期间月成交量最少的2020年4月相比，则超大幅度上涨了426%；5月则创造了大多区房屋均价的最高历史纪录$110,8453加元，年增长比例为28.3%，与去年最低时的4月相比，增幅为35%。

逢高必调整，房市与股市等诸多资产／资本市场一脉相通。徐博士介绍说，大多区房市行情自今年3月达到销售量历史新高后，房屋交易量环比逐月下降，4月降到13663套，5月11951套，6月为11106套，7月下降为 9390套；但是随着上市房源数量的减少，市场供不应求，房屋交易均价下降幅度不大，一直位于百万元左右，呈现出稳步调整的格局。

谈起疫情期间大多地区不同房型的成交量及价格走势，徐博士笑称自己2020年初对房市行情的预测非常准确：独立屋一骑绝尘，Condos公寓受人冷落。他再次强调了自己当年基于新冠疫情下的分析：疫情下的人们，对于拥有自己房屋的主观需求在加强，而天然拥有良好隔离功能的独立屋更受青睐。与多人共享通风、空调和水管等设施的连屋和公寓等房屋类型不同，独立屋的密闭性和独立性、安全性更好，在防疫隔离期具有不可比拟的得天独厚的优势。后来的市场走势充分证明了这一点。从去年4月低谷时的独立屋成交均价$983,630加元到5月的$1,033,341加元, 6月份 $1,127,419加元，一直到10月的$1,204,844加元, 独立屋走出了连续6个月的上涨行情。其后，略作调整后，独立屋均价继续一路猛涨，今年4月一举突破140万大关，到达$1,402,849加元, 其后一鼓作气，5月再创新高，达到$1,415,,698 加元。

大多伦多地区地产局（TRREB）的资料显示，由于今年上半年GTA地区房价涨势凶猛，从独立屋均价来看，TRREB所属的60个区，有54个区独立屋均价已经超过百万。换句话说，现在GTA只剩下6个区独立屋均价不足百万，主要分布在相对比较偏远的市镇，包括约克区的Georgina，杜兰区的Scugog等。徐博士介绍说，华裔聚集的万锦、列治文山和密市等，今年7月的独立屋均价比去年同期上涨超过30万加元。

与此同时，由于疫情下的特殊需求，人们开始不再看好多人聚居的高层公寓；而居家办公也让更多人开始远离都市，前往郊区等地寻求更实惠和健康的居住选择，由此造成了Condos公寓的成交数量和交易价格的下跌。但是，随着疫情的逐步控制和经济重启，加之外来移民和国际留学生的返回，公寓市场正在迅速复苏，重拾涨势。

（大多区独立屋、镇屋及Condos公寓价格指数图源: TRREB）

疫情中的大多房市，从开始的跌入低谷到迅速反弹，走出了令人惊讶的暴涨行情；目前，在第四波疫情开始到来之时，秋季的大多地产市场还会延续涨势吗？

预测：2021年秋冬季大多区房市走向

又一波看涨行情来临，价格上行趋势依旧

在今年春季经历了井喷式的暴涨之后，大多区地产市场自4月份开始进入了交易量环比下降、成交价格微量调整的态势。面对这种情况，结合目前疫情态势和大多区经济重启等多种因素，徐博士给出了自己的看多预测：经历了4月份以来近5个月市场调整后，大多区房地产市场将于今年秋季迎来新一波上涨行情，交易量或成交价格在高位运行的同时，极有可能还会再创新高。

第一，虽然第四波疫情已经到来，但随着疫苗注射率的提高，情况正在大幅好转，安省进入重启的第三阶段。旅游、餐饮、娱乐等正逐步有序放开，人口流动性开始向好，由此都会造成对房屋需求的增加，从而推动房价和交易量的进一步走高。

第二，房屋供给持续减少，供需矛盾继续加剧。根据TRREB的数据显示，今年3月的新上市房源数量达到峰值22709套，之后一路减少，4月为20825套，5月为18586套，6月继续减少到16189套，7月则再度下降到12551套。徐博士解释说，新上市房源数量减少一方面因为房地产市场交易持续火爆，二手市场新上市房源已经被市场过旺的需求消化了很大一部分；另一方面，因为新建房屋的周期过长，很难在短时间内解决房源不足的问题。

第三，按揭贷款利率继续保持历史低位，可以保持较低的购房成本。

第四，目前正处在如火如荼进行联邦大选中，各大党派针对居高不下的房价及严峻的房屋可负担性等问题，提出了各自的房屋政纲。无论是哪个政党最后当选，房产新政都会在新政府执政后逐步开始实施，兑现竞选时的承诺，对未来大多区房地产市场的发展不可避免地起到一定助推作用。

评价：联邦大选各党地产政纲

房屋新政，有利房地产市场稳定健康发展

联邦大选火热进行中，虽然客观上造成了全加政治格局的不稳定，但从房地市场发展的角度来看，各政党响应广大选民关切所提出的一系列房屋新政，有利房地产市场的稳定健康发展。

徐博士综合了几大政党的房屋政纲，认为主要集中在“房价调控”和“改善房屋可负担性”两个大的方面。从具体措施上来看，他结合自己多年的房地产经验，明确提出无论是调控房价还是增加可负担性，都有利于房地产市场的稳定健康发展。

第一，关于限制外国人买房。目前民调领先的自由党和保守党都提出了控制房价，限制外国人买房的政策。徐博士认为，一味简单禁止外国人买房其实并不利于房地产市场的健康发展。一方面，加国房地产涨势最猛的这段时期恰恰是疫情严重，而外资进入房地产市场并不多的情况下实现的，这说明国内购买需求和能力远超外资买房，与其简单禁止外国人买房，不如踏踏实实扩大房屋供应量，满足市场需求；另一方面，禁止外国人买房，客观上造成不利于海外资本进入房地产市场，从而影响加拿大吸收外资的能力。徐博士建议说，可以允许外国人和外资买房，但在“房屋空置税”和“外国人房产投资所得税”两个方面做好文章，可以更好地起到既不打压外资投资加拿大，又可以有效控制外资过度炒房的投机获利。

第二，他针对联邦保守党提出的对压力测试和保险要求进行调整，从而帮助人们更容易地符合申请贷款的资格；以及联邦新民主党则提出了创设为期30年的房屋按揭贷款，并由加拿大按揭及房屋公司承保的方案，也给出了不一样的评论。他认为上述两种方案均能帮助加拿大人，特别是首次购房者进入房地产市场，但由此而导致的后果就是将过度借贷举债，加大房屋按揭贷款，拉长还款期限，变相增加了房屋购置者的债务负担。

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徐博士还指出，要从根本上解决房屋可负担性的问题，第一是政府部门应该多从增加土地供应上着手，简化房屋建设土地的审批手续，有效增加房屋供给，从而缓解市场房屋供不应求的状况，从而有效达到抑制房价的政策目标；第二是运用财政转移支付的政策扶持，减少与房地产相关的各种税收，包括土地转让税和物业税等等，从而增加房屋的可负担性。

在和记者的交谈中，徐博士多次提到房地产市场稳定健康发展。他说，作为一名房地产专业人士，他希望各级政府应遵循市场经济规律，减少政府过度干预市场，保障市场健康有序的发展，减少市场的大幅波动，避免大起大落对房地产市场的破坏，从而实现房地产市场的持续稳定健康发展。

展望：2022年的大多区房市行情

交易量破10万套，屋价迈进“百万时代”

徐博士坦言，他不是专业的病毒医学专家，对于人类究竟会何时彻底战胜新冠疫情并没有明确的答案。他认为，新冠病毒疫情对社会经济的影响将会逐步减弱，但很长一段时间内依然会挥之不去，人类与可控的疫情同存共处将会渐成常态。

2022年的加国和安省经济的逐渐重启开放，大多区房市行情依然会以增长为主旋律。如果要给2022年的大多区房市行情两个关键数字的话，一个是房屋交易量将突破10万套，另一个是房屋均价超过100万元，标志着大多伦多地区房价正式步入 “百万时代” 。

徐博士再次重申对大多区房地产发展前景持乐观态度，徐博士多次提出的近期看金融，远期看人口，这两大重要因素将继续在2022年房地产市场中发挥作用，并推动大多区房市保持稳步增长。

近期的金融对房市行情的支持主要表现为低利率。加拿大央行7月15决定把基准利率维持在创纪录的低点 0.25%。自 2020 年 3 月 27 日以来，加拿大中央银行就一直保持基准利率不变。据专家预测，2022年下半年，该利率会有所上涨，但幅度不会太大，仍将保持历史低位。

低利率进一步降低了房贷成本，使得更多的资金流入房地产市场，在2022年通货膨胀进一步加剧的前景之下，这一现象只会有增无减。根据加拿大统计局的最新数据，7 月份通货膨胀率为3.7%。这是自 1987 年 10 月以来最大的年度峰值。由此造成的现实情况是，40 多年来，加拿大抵押贷款的成本首次低于通货膨胀率。买家可以获得 1.15% 的浮动利率抵押贷款，大约是现在通货膨胀率的三分之一；五年期固定抵押贷款的贴现率中值为 2.45%，比当前的通货膨胀率低125个基点。

移民是加拿大的基本国策，加拿大也是世界移民大国。此前由于新冠疫情严重影响了加国移民的正常步伐，随着情况逐步好转，近期加拿大掀起了一股百年一遇的移民大潮。

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今年1 月加拿大迎来24,680 名新移民， 2 月23,395 名，3 月22,425 名，4月21,155 名，5月17,100 名。前五个月，加国累计迎来了超过 108,000 名新移民，远未达到40.1万的年度目标进展。因此，需要在今年余下的6个月时间内接收256,545名移民，每月需要再接收42,758名移民。2021年，加拿大将实现新增 401,000 名永久居民的目标，这将是有史以来最高的接纳新移民数。上一次一年中超过40万移民的是在1913年，迄今已过去了108年。

联邦政府同时承诺，在随后的2022 年和 2023 年，每年将增加 10,000名新移民配额，使新移民目标分别达到411,000 和 421,000 名，以应对去年出现的前所未有的移民锐减的情况。

安大略省是加拿大人口第一大省，每年来加国的移民中46%定居该省。根据加拿大谘议局（CBOC：Conference Board of Canada）相关数据，安省总人口数中约45%居住在大多区（GTA: The Greater Toronto Areas）。每年移居安省的新移民，大约有四分之三以上的人口选择定居大多区（GTA）。据安省政府人口项目的预测，大多伦多地区的人口将由2020年的710万人，增加到2046年的1000万人。

徐博士满怀信心地指出，2021年的大多地产市场实现了交易价格和成交量的双重突破，如无意外，大多区的平均房价将会历史性首次突破100万元大关，交易量也将超过10万套。

如果说2021的大多区房市行情很大程度上受疫情因素的影响表现异常突出的话，那么在百年一遇的移民大潮和历史记录的低利率情势之下，2022年GTA地区房市将会继续保持上涨势头，房屋交易平均价格将超过100万元，并籍此标志着大多区房屋均价正式进入“百万时代”；成交房屋的数量保持稳中有升，将实现10万套以上的成交量。

从房屋类型上来说，独立屋将持续涨势，不过由于2020下半年以来，特别是今年的春季市场增长势头过猛，已经预支了未来的部分动能，预计2022年涨势会有所减缓；而随着经济重启开放，人们的都市生活渐归日常，徐博士明确指出，前期因为疫情原因而备受影响的Condos公寓将重拾上升动力，并成为2022年拉动整个大多地区房市行情高歌猛进的生力军。

来源：枫华传媒集团《投资周刊》

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