谈房论市，徐博士畅谈大多区房市行情

记者对徐博士的专访先从大多伦多地区（以下简称大多区）的房地产市场现状说起。

徐博士认为大多区近期的房地产市场可谓是“金九银十”，表现良好。以多伦多地产局（TREB）最新公布的房地产数据来看，9、10两个月的成交量及销售价格与去年同期相比均有大幅上涨。以10月份为例， 成交量同比去年增长22%，平均售价上涨5.5%，创下了2017年12月以来的新高，与历史最高均价只差4300加元。与2017和2018年因为一系列房地产市场调控而进入下行区间的情况相比，2019年3月起，整个大多区房市已明显出现了“房市回暖、地产复苏”的迹象。徐博士还特别指出，大多区独立屋均价在2018年12月达到$945,580的底部低位后，于今年4月触底反弹重回100万加元关口（$1,018,147），在传统上夏季淡市7、8两月略微走低之后，9月和10月已连续两月保持在百万加元以上。

以下为多伦多地产局提供的四年的（2016—2019）大多区房地产销售量和平均价格对比柱状图，可以清晰地看出近期市场稳定复苏的情形。
徐博士指出，正如Location在房地产市场中所占的非凡位置一样，大多区近期房市虽然整体回暖反弹，但各地区行情表现却不尽相同。以华裔群体聚集和关注的热点城市列治文山和万锦为例，二者量价均有增长，但列治文山的表现更为突出，价格的涨幅更为明显。

其中原因既有列治文山无论从地理位置、人文环境、交通条件、商业设施还是基础教育和社区安全等方面较万锦优势明显，从而对买家具有更强的吸引力；另外一个更重要的原因则是因为在前两年的房市调整当中，列治文山比万锦的房屋价格下跌得更为猛烈，幅度更大。从房市调控的角度来看，列治文山已经基本达到调控价格的低位，而万锦因为跌幅相对较小，现在仍有可能的价格调整的空间，所以在近期的市场复苏与反弹过程中，列治文山的表现更为优异。
 
以上的两个表格分别为今年和去年10月万锦和列治文山的交易情况。两相比较，两地交易量年增幅近似，分别为36%（万锦）和35%（列治文山），而房价涨幅却差异较大，列治文山的均价年增9%， 而万锦则为3%。

徐博士在今年早些时候，通过历史数据和区域房市行情的研究分析，精准地做出了列治文山因价格跌幅更大，调整基本到位，所以在近期的复苏阶段，价格增长速度会远超万锦的准确预测。他介绍说，房屋是一种特殊的商品，但依然遵循市场经济规律。根据市场波动周期理论，价格涨幅愈大，导致跌幅愈猛，反之亦然。大多区房地产市场中，同样的情况也体现在诸如北约克（North York）、旺市（Vaughan）和新市（Newmarket）等地区，因为在2015、2016涨幅过猛，其后市场报复性下跌的情况就很严重。徐博士还特别提到旺市在前两年房价最高时，房产商推出了很多高档独立屋的开发项目，当时也卖出了339万的天价；而在2018年之后的房市调控之下，价格急转直下，有的直降100余万加元。至今虽有复苏迹象，但仍面临漫长的调整之路。
  以长短期来区分，徐博士认为房地产市场具有不同特点的表现。

短期而言，房地产市场是一种金融现象， 受金融市场如按揭贷款利率以及宏观经济调控政策如海外买家税和按揭贷款压力测试等的影响。

长期而言，房地产市场是一种人口现象，受人口增减和流动迁徙的影响巨大。据加拿大统计局的数字，2018年新移民占全国人口增长总数的80.5%。按照2017年加拿大政府制定的相关移民引进计划，2019年加拿大移民人数将达到33万人，明年将会达到34万人。
  安大略省（以下简称安省）是加拿大人口第一大省，每年来加国的移民中46%定居该省。根据加拿大谘议局（CBOC：Conference Board of Canada）今年8月的相关数据，安省共有人口1,350,000万人，其中共有45%大约640余万人居住在大多区（GTA: The Greater Toronto Areas）。每年移居安省的新移民，大约有四分之三以上的人口选择定居大多区（GTA），以2018年为例，全年定居安省的新移民总数为137000人，其中有106000人，超过77%的人口移居目的地是大多区。安省财政部预计到2025年大多区的人口将达到770万，2016年人口普查显示的数据是640万。俗话说，“安居才能乐业”，徐博士对大多区房地产市场的未来了充满信心：人口大幅增长，房价能降吗？

新移民的购房刚需将在未来很长时间里成为推动大多区乃至整个加拿大房地地产市场增长的主要动力。据皇家地产（Royal LePage）的最新民调结果，75%的新移民移居时部分或全部准备了购房资金。未来五年，加拿大新移民将购买680,000套房地产，其中安省的新移民将购买286,000套房屋。 徐博士认为，综合而言，房地产市场是一种经济现象，受生产要素市场如土地资源、基础设施供给、能源、交通、教育、社区发展等各种经济条件的制约与影响，是各种经济条件和市场因素综合作用的结果，最终导致房地产市场供需关系、价格涨跌以及交易量的升降等各种变化。
当记者问及徐博士现在是不是进入房产市场的好时机时，他从房屋的双重属性娓娓道来。房屋与股票、债券不同，它同时具有使用（居住）价值和投资价值两种价值属性。作为生活必需品的使用价值，房屋是用来居住的特殊商品；而因为土地的稀缺和人口的增长，房屋价格的长期上涨的趋势又使它具备了保值增值的投资意义。

与其他商品比较，作为固定资产类商品， 房屋的高额价格和低频交换，使得它具备了长期投资和拥有的良好属性及价值。徐博士建议广大的投资者们，“风物长宜放眼量”，投资房地产是一种长期的投资行为，只要胸怀长远，一定可以成为地产市场的赢家。他以这两年的调整为例，即时使2017、2018年大多区房市经过了大幅调整，房价跳水不少，但与2003、2014年比较，仍有较大幅度的增值。很多有意购房者认为现在房价太高难以负担，但如果以5年、10年的长周期考量，大家将来终会发现现在的市场价格其实还有很大的上涨空间。

加拿大按揭贷款与房屋部门（CMHC: Canada Mortgage and Housing Corporation:）近日乐观地预言，2020年底加拿大全国的房价将超越2017年平均值，并在2021年继续一路走高。
因为房地产商品的特殊属性，在房地产投资方面，也自然具备与其它投资产品不同的标准和方法。     徐博士认为，房地产的购买与投资，首先应考量房地产的地理位置，也就是地产人再三强调的位置、位置，还是位置（Location、Location and Location）。徐博士运用多年潜心研究大多区房地产的市场经验，形象地把大多区的房地产市场区位优势由旺递减的区域用“龙”来形容。他说，如果把大多区比作一条巨龙，那么，多伦多市中心的区域就是龙头，央街沿线由南向北延伸则是龙脉，而央街的东西两侧则构成了龙翼。龙头最重要，投资价值和前景最好，其次是龙脉区域，央街沿线距离市区越近，位置越好，投资价值越高；他介绍说央街投资效应现在已经远远超过了传统的区域北上至新市（Newmarket），一路北上到达了北端的巴里（Barrie）湖滨区域；央街两侧的龙翼地区，向东一直延伸到维特比（Whitby）和奥沙瓦（Oshawa）, 而向西则越过密西沙加和奥克维尔（Oakville），沿安大略湖畔一路向西南，贯穿金马蹄地区（Golden Horseshoe)的伯灵顿（Burlington）和汉密尔顿（Hamilton），甚至西边的滑铁卢市（Waterloo）。这些区域构成了多伦多市区周边的卫星市镇，近年来房地产市场量价涨幅明显，未来也将随着移民大量增加和经济社会发展而具备更优的升值前景和投资未来。

除了地理位置，房型的选择也非常重要。近几年，大多地区由于新移民大量涌入，对中低价位房产的需求逐年递增，高层公寓（Condo Apt） 市场的交易量及价格都有大幅增长。近期大多区的公寓中位数价格已突破60万元，进一步逼近低层住宅（独立屋、半独立屋和镇屋）的价格区间，由此也让很多原来在高层公寓和低层住宅之间犹豫摇摆的客户群选择后者，也进一步促进了低层住宅如独立屋的销售回升的势头。徐博士解释说，从房型来看，独立屋（Detached）因为具备不可再生、日渐稀缺的土地产权，从长期投资的角度来看，具备最高的投资价值；其次是半独立屋（Semi-Detached）、镇屋（Townhouse）, 再次为高层公寓（Condo Apt)。

房地产投资，还应充分考量投资周期长短和回报率的因素。房屋按周期来看，有现房和期房两种，期房购买楼花时价格较低，但因存在较长的开发建设和竣工交房周期，从而增加了市场的不确定性和投资风险；回报率与投资房产的地理位置、房型等息息相关，地理位置越是优良的地区房屋增值越快越大，用于出租的租金也越高；从房型来说，独立屋的长期回报率远远高于其它类型房地产，同样是因为土地的稀缺性带来的独有价值。

徐博士最后总结说，考虑到大多地区未来人口、经济和社会发展，只要投资者抱定长期投资的理念，一定会有稳健的投资回报。

当记者听到一位徐博士的客户语音留言说：“我对你有坚定的信心。我认为与你合作，才能达到我的好运。你就是我的好运！（笑声）你很专业，我们又谈得来，所以只要你还在地产行业里做（投资置业服务），我就跟着你，咱们一起合作，共同进步。”（语音留言实录）。 徐博士告诉记者，客户的心声不仅表达了对专业经纪服务的认可，更是对大多区房地产市场未来的信心。徐博士最后表示，他将一如既往地刻苦钻研大多区房市行情，长期坚持分析预测市场发展趋势，用自己的专业市场研究能力和交易服务经验继续为广大投资置业者、社区大众和新移民提供更多更好安居置业的有益建议，为大多区房地产市场的健康稳定持续发展贡献自己的一份力量。