大多区商业地产数据背后的故事

来源:投资周刊    作者:David Zhang    人气:    发布时间:2019-11-30    
大多区商业地产数据背后的故事

资深商业地产人Bill Zeng解读GTA三季度商业地产报告
                                                                 
 
加中资讯网11月29日讯   据《投资周刊》报道,多伦多地产局TREB上月公布了大多地区第三季度的商业地产报告。

三季度大多区商业地产成交数量下降,价格有所增长

地产局主席Michael Collins宣布根据TREB Commercial Network Members的MLS相关数据显示,2019年三季度大多地区的商业地产租赁总量为6,295,432平方英尺,比去年同期下降了8.7%。单位租金的年增长率视商业地产种类不同而有所差异。其中,商业零售的价格上涨较大,从去年三季度每平方英尺的$25.71增加到今年三季度的$26.75, 年增幅为4%;工业地产的租金从去年三季度的$7.80下降到$7.43;办公室的单位租金则跌幅最大,从去年的$14.89下降为今年的$13.07,年跌幅为12.2%。

商业地产三季度的交易量比去年同期也有下降,去年三季度的成交量为295,今年减少为222, 从商业地产几个大的门类如工业地产、商业零售及办公室等都出现了不等的下降趋势。
 
专家解读:三季度GTA商业地产表现不及去年同期

记者就三季度大多区的商业地产情况采访了华裔资深商业地产人士、知名地产经纪Bill Zeng。Bill 长期从事加拿大商业地产研究、投资、买卖交易等,特别专长于大宗商业物业类型,包括酒店、商业Plaza 、土地、办公大楼、仓库、养老院,公寓分租楼等。自2015年起连续五年获得所在加中置业集团及RIFO集团的商业地产年度销售冠军。

Bill Zeng 荣获 RIFO 集团 2019商业地产销售冠军   (摄影: David Zhang)
 
当记者提出商业地产本身的特点决定了该类地产一般以暗盘交易为准,TREB公布的三季度数据以MLS的公开数据为统计,是否失之偏颇时,Bill认为不然。他首先确认了TREB的商业地产报告是基于Commercial Network Members的交易行为及数据,结果具有一定的准确性和较高参考价值。他告诉记者,以他们团队和所了解的其他的商业地产同行的情况,即时从暗盘的交易量来看今年大多区的商业地产也比去年同期有着一定的下降。

在坦承今年的商业地产表现不如去年的同时,Bill Zeng话锋一转,认为不能简单地从数据下降就得出大多区商业地产低迷、下滑的结论。根据他和其他商业地产同仁的实际经历,同比去年三季度交易量下跌的主要原因客观上是缘于供需矛盾,主观上则来自卖家的惜售心理。

由于商业地产本身有别于住宅地产,商业地产的投资回报更稳健,投资的风险性因为该类地产的相对稳定而风险更小,所以一直受市场的青睐,供需矛盾在大多区长期存在。从卖家角度来讲,仓储、酒店及商业Plaza等商业物业,一般具备良好的远期增值效应,所以对价格的期许值较高,惜售心理较重,如果没有符合其心理价位的价格,他们宁肯静等升值,也不会轻易出手。

一升一降:工业仓储类物业与商业零售类地产价格对比明显

在多伦多地产局公布的三季度统计数据中,工业地产的单位交易价格从去年的$157.18增长为$186.07,年增幅为18.3%; 而商业零售地产的价格则从去年三季度的$327.07锐减为$170.53,年下降比率为47.86%。

Bill 认为在近几年的商业地产市场中,存在着工业仓储类地产和商业零售类物业价格变化成反比的有趣现象。近两年工业仓储、储藏和转运货场的交易价格日渐上涨,而很多商业零售类物业,特别是大型单体商业店铺(Big Box Store)则价格下滑明显。

究其原因,主要是因为电子商务的崛起。网络购物成为时尚,在很大程度上对传统的实体商业零售店铺带来巨大冲击。从美国商业巨头Target和Sears陆续撤出加拿大市场,Best Buy 关闭Future店铺,再到最近的服装连锁Forever 21申请破产,将于11月28日关闭其位于加拿大安省、魁省、阿尔伯塔及新斯科舍等共计44个零售店铺,还有近几年的加拿大商业巨头Hudson Bay表现不佳,举步维艰等,都是现在商业版图巨变的表征。


网络购物的重要一环在于物流和运输,所以随着电商的发展,存储仓库和转运货场的市场需求就空前增加,也直接造成了价格上涨。

Bill Zeng在分析传统商业零售业地产的日渐式微之余,还特别指出一种例外情况:位于居民区聚居的Neighbourhood Plaza。 他分析说,由于这些中等规模的综合商业区位于居民区,客源稳定,而且提供的多是每日必须的生鲜食品、餐饮服务和其它零售、服务行业等。这些商业行业所提供的产品受电商的影响很小,居民更多地会去Grocery Store 采购一周食物,或亲身体会美食诱惑,亦或去Tim Hortons买上一杯咖啡,这些都是网络购物很难取而代之的。再加上加拿大地广人稀,即时有些在中国可以实施的生鲜类食品的网络购物,在这里由于成本畸高而不太可能实现。同时,有些Plaza位于主要街道,还存在着很大的二次开发的可能,无形中增加了潜在的升值价值。所以,在商业零售板块中,位于居民区的Plaza近年来不降反升,成为商业地产中的抢手货。Bill还以位于Finch & Midland的一处Plaza为例,原来有一家“半亩园”的餐馆准备歇业撤出,随后就有中国的火锅品牌“小龙坎老火锅”入驻,表现出很强的市场需求价值。

说到为什么办公室单位租赁价格从去年同期的$ 241.85上涨到今年三季度的$279.98,Bill解释说据他了解,原因之一是因为很多原本在大公司工作的职员从公司离职,独立开始自己的事业,招兵买马,成立公司,在一定程度上造成了办公室租金价格的上涨。
酒店是一种比较特殊的商业物业类型,因为加拿大的酒店市场较好,回报率较高,所以该种物业在商业地产中一直倍受青睐,据Bill 介绍,近来有很多原来通过他们团队购买酒店的一些客户,又再次委托他代为购买此类物业。但是,由于市场供应量严重不足以及卖家惜售的原因,近期加国三大地产市场大多、大温和蒙特利尔区的酒店销售量都表现一般。

未来可期  投资商业地产有讲究

谈到未来的大多商业地产前景,Bill Zeng结合加国的宏观发展现状和人口增长趋势,给出了乐观的预测和估计。

一是宏观经济形势较好,GDP发展和就业率的情况都保持健康良好;第二是地产市场前景最重要的指标——人口变化。由于安省及大多地区是移民引进的重要之地,每年移居安省的新移民,大约有四分之三以上的人口选择定居大多区(GTA),以2018年为例,全年定居安省的新移民总数为137,000人,其中有106,000人、超过77%的人口移居目的地是大多区。安省财政部预计到2025年大多区的人口将达到770万,2016年人口普查显示的数据是640万。第三,虽然由于中国国内的经济发展速度放缓,并且收紧外流资金,对大额人民币出境规定更严,使得来自国内的商业地产购买力都面临压力;但由于商业地产的独特投资价值,本地购买一直是更为主要的力量,所以从长远来说,商业地产市场将继续稳步前行。

谈到今后一段时间的商业地产投资,他给出了个人的一些建议。首先是在类型和地区的选择方面要应时而动。以仓储类物业为例,虽然价格涨幅明显,但主要集中在士嘉堡、旺市、万锦和列治文山等地,主要原因是该地区企业对中小型仓储场地需求较多,但市场提供该类物业的能力有限,所以使得价格飞涨。如果想投资仓储类物业,可以将眼光投向目前价格还处于中低价位区间的大多区的西部地区,如密西沙加和汉米尔顿等地,成本相对较低,未来的增值空间也较客观。如想投资办公室、零售等物业,市区和North York 等一定是更好的地段,但因为价格过高,不是一般个人投资者所能承受的。

对于想要从事商业地产的初级投资者,Bill建议可以先从低价位的物业类型入手,如购买一处$1000万以下的位置不错的中小型的“上居下铺”的商业零售地产,从熟悉投资规律和了解市场入手,随着认识的加深再逐步增加投资。

Bill还结合自身的体会和实践,为投资商业地产的朋友谏言支招。如购买了商业Plaza的投资者,一方面可以通过租户获得稳定的租金收入,另外一方面可以根据实际情况对建筑进行升级改造和装修,从而提升租户的水准等级,在提高租金收入的同时,也可同步提升Plaza的物业价值,再通过银行等金融机构获取更多的商业物业贷款,从而进一步扩大资金量,以获取更多的商业投资价值。

Bill介绍说,商业地产相比民宅地产来说,所需资金量更大,专业性更强,涉及地产、贷款、法律、税务等不同事项,建议有投资和购买意愿的客户聘请有经验的商业地产人士给予专业建议和协助。

打赏

取消

感谢您的支持,我会继续努力的!

扫码支持
扫码打赏,你说多少就多少

打开支付宝扫一扫,即可进行扫码打赏哦

责任编辑:David Zhang