2023加拿大新税政下，出让楼花亏多少？

加中资讯网2023年2月22日讯

2023加拿大新税政下，出让楼花亏多少？您以为超过开发商当年签订的购房合同价，出让楼花就算赚钱了吗？
错，小伙伴们，一起来算账！

错，小伙伴们，一起来算账！

如果在2018年和开发商签了购房合同，50万加币购买了一套楼花，收到开发商通知于2023年近期拿钥匙（Qccupancy）。想要在过户前出让这个楼花，多少钱出让，您才算赚到钱？

Location，location，location，不同地点的楼盘出让价格会有很大的区别！近期也看到客户以溢价超10万加币出让楼花的。50万的原始购房价，以60万成功转给下家，出让人实现账面增值10万元，赚钱吗？先说说这个10万会涉及到哪些税？

1. 资产增值税，增值了10万，如果出让人是海外身份或非税务居民身份，那么，出让人的律师会滞留60万的25%，也就是15万等候加拿大国税局CRA，清算这增值10万（先不抵扣成本的）的增值税金，因为是楼花转让，CRA会认定为Business Income，要求预缴大约3万加币的税金（比二手房出售的预缴多）。来年会计师会为您抵扣费用（比如：佣金，律师费..），最后会有一个退税；如果是本地身份卖家，相对简单，您只是需要来年四月申报您的个人所得税，包括您这套出让楼花的增值所得。出让律师无需滞留税金。

………我是广告…………

2. 增值的10万，在2022年5月8日以后，还要计算13% 的HST销售税，也就是13000加币，海外卖家是要和增值税一起结算给CRA的。本地出让人同样也是需要支付这个增值部分的HST的，但是交税的时间不同。

3. 佣金部分：如果按照60万出让合同的5%来估算出让人和受让人的经纪佣金总和，就是3万加币了，还要加13% 的佣金的HST要计算，3900的税金。总计为：33900加币。所以，一套增值十万的出让合同，$30000 +$13000+$33900=$76900，还有律师费和开发商出让金，出让人最后拿到手的，您算得出还有多少吗？

再给大家举个例子，如果出让总价为55万加币，超过原始购房总价5万加币, 出让楼花的计算公式如下：

1. 资产增值税：5万的增值，海外卖家的， CRA会要求大约为$15000加币预缴税金，（如果税局认定为是炒房的Business Income,那就是100%的收入计征所得税）；2. 增值五万加币的13% HST：$6500 加币。

2. 佣金部分：55万出让合同的5%，$27500加币+13%HST= $31075加币。

总计：$52575，还有律师费、开发商的出让金等成本，出让人能够拿回来的增值已经是负数了。

再算一个平价转让的例子：50万的楼花，50万原价转让，出让人亏多少？

1. 资产没有实现增值，增值税；

2. 增值部分的13%HST，没有增值，HST部分；

3. 佣金部分：没有增值，不代表不需要支付出让合同的佣金，假定5%佣金，$25000加税+13%HST 3250加币= $28250.50万楼花，原价转，仍然需要支付佣金，律师费，开发商出让金等手续费用。实现账面亏损已经超3万元了。

当然，佣金成本和其他持有及转让成本都是可以在来年申报税务成本用以退税的，提醒出让楼花的海外卖家们，记得来年四月要找您的律师和会计师办理个税退税申请，成本抵扣还可以从税局拿回部分退税的。