加中资讯网2022年12月15日讯 用“虎头蛇尾”来形容多伦多2022年的地产市场，真是最恰当不过了。
2022年的2月，大多伦多地区的房产均价达到了 $133 万多，相较 2021 年同比大涨 27.7%。
但接踵而来的，是打击房市的连环重拳，花样百出，刀刀见肉：
2022年3月30日，安省海外买家税从 15% 提升至 20%
3月2日加拿大央行加息 0.25%
4月13日加拿大央行加息 0.5%
6月1日加拿大央行加息 0.5%
7月13日加拿大央行加息 1%
9月7日加拿大央行加息 0.75%
10月24日安省海外买家税提高至 25%
10月26日加拿大央行加息 0.5%
12月7日加拿大央行加息 0.5%
2023年1月1日起，海外买家禁购加拿大房产，为期两年
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短短9个月时间，风云变幻，局势已是180度掉头。多伦多房地产市场遭受的打击是不忍卒睹的——
根据多伦多地产局公布的 11 月地产数据，成交量同比萎缩 50%，平均价格约为 $108 万，同比去年下跌 7.2%，相比今年 2 月的最高峰，已然下跌 20%。
让 Prompton 为您梳理风谲云诡的2022
多伦多房市种种迷思
Q1 贷款利率过高压制了房市需求？
是的，但刚需永远跃跃欲试。随着 12 月 7 日加拿大央行的又一次加息，各大商业银行的主要利率已达 6.45%，导致买家贷款能力的直线下降。
利率 2.5%，买家贷款能力是收入的 5.5 倍
在 6.5% 的利率下，贷款能力只有收入的 4.2 倍
年收入 18 万的家庭，本可借到 100 万，现在只能借 75 万
同样因为借贷成本上涨，造成新房销售会更加困难，尤其是投资客最喜欢的公寓楼花，预计会减少50%以上。
但是，必须看到，符合多数人贷款能力的房产，仍然傲立于世，始终是争夺焦点。
80 万以下的公寓，120 万以下的镇屋，200 万以下的独立屋，这种刚需房产只要定价合理，通常一上市就会约看无数，且常会出现买家争抢的情况。
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Q2 新移民的涌入将决定地产走势？
长期来看将是一个很重要的影响因素，
但无法影响阶段性的地产涨跌
从移民数量看，疫情以来创纪录的移民为加拿大地产市场的长期上涨提供了非常有利的支撑。
但是我们必须看到，移民人数的多少，对地产短期的价格和成交数量，没有办法快速起到决定性作用。尽管2022年加拿大迎来了43万新移民，2023年有望接纳46.5万移民，今明两年地产仍然拥有很多不确定因素。
但是大量涌入的移民人口，对房地产价格上涨的长期影响，是无法忽视的。
尽管2022年公寓楼花销量几乎腰斩，2023年可能也无法立即好转，但是2024年，定会扬眉吐气。道理就是这么简单——
大部分新移民终将涌入大多伦多地区
人人都必须有庇身之所无论租还是买，总价低的公寓定是首选
Q3 租房市场的高涨是对房东的利好？
确实如此，近10年租客增长是房东增长速度的3倍
目前加拿大的租房人数已达到创纪录水平。加拿大皇家银行的经济学家表示，过去十年中，租房人数的增长速度是房东增长速度的三倍。
2021 年，三分之二的加拿大家庭拥有自己的房屋，但租房者的数量增长更快。
2021年有近 500 万户家庭在租房，而 10 年前仅有 410 万户。这意味着 10 年间租客增加了 90 万户，平均每年多 9 万户。
加拿大目前的移民目标是每年 42 万，即每年有 15 万户左右新移民涌入加拿大，其中大部分家庭成为了租房市场上的生力军。而根据安省政府的预测，其中有近 30 万新移民的目的地是大多伦多地区。
出生于 1981-1996 年的千禧一代也在一定程度上推动了租金增长，因为他们的房屋拥有率落后于前几代人，原因之一是现在的房价太贵。
不仅如此，1946-1964 年间出生的婴儿潮一代，竟然超过千禧一代，成为过去十年增长最快的租房群体。
经济学家预测，这种不断增长的需求将给加拿大的出租房存量带来“巨大”压力，亟需政策制定者、开发商和建筑商共同努力。
Q4 我们要做些什么？
买或不买，都有充足的理由
居住在世界顶级城市之一的多伦多，人们对房屋所有权的需求是强劲的。加拿大银行的持续加息，已将部分买家从市场上无情剔除，其气势汹汹甚至对其他潜在买家产生了心理恐吓，犹豫着不敢下场。
但是，仍有许多人正在利用当前买家竞争急剧减少的机会，在评估房贷成本可负担后，勇敢入市。
聪明的投资者一直在寻求投资机会。尽管11月房屋交易量同比腰斩，环比下跌 8.4%，但房屋均价环比 10 月只下降 0.9%，说明自住或者投资客已经在房价短期筑底盘整阶段，大胆出手了。
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那么，现在是进入房屋市场的好机会吗？
投资从来没有最正确，只有最合适。
考虑到租金正在大幅上涨，和刚需的逃无可逃，以及坊间普遍预测本轮加息周期已经进入尾声——
或许，买房的成本与收益核算，我们不能只是盯着银行贷款利率。
做好准备，了解当下，规划未来才是上上策。
来源：Prompton/Maggie
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