在恐惧中投资地产（一）

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从1914年开始的第一次世界大战；1918年西班牙流感，死亡超过5000万人；1929年的经济大萧条；1939年开始的第二次世界大战摧毁了整个世界；1980年代的全球经济衰退；2008年的再次衰退到2020年的新冠危机。我们可以看到危机随时与我们同在，由此产生的恐惧也如影随形。

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恐惧是投资的家常便饭，是投资人挥之不去的阴影，恐惧即使在生活中也一直伴随我们存在。

请不要以为出了钱，买进了物业，你的恐惧感就消失了。其实对于未知的恐惧感刚刚消失，经营物业的恐惧感才刚刚开始。

这次疫情爆发，据说多伦多几十万租客要求政府同意拒付租金，我可以想见业主们听到这个消息的时候，躲在家里瑟瑟发抖的场景。不过也有些业主似乎无所谓，这些人是未雨绸缪的一批，他们手里有充足的资金应对这样的场景。

有些投资人是不能遇到一丁点挫折的，有些时候是心理上的准备并不充分，被市场忽悠着走上了投资之路，上了路才发现，原来这条路并不平坦，自己又没有备胎，走了一段路车胎就爆了。

投资人有点像攀登珠峰的登山者，一旦你倒下，基本上不要指望别人能够扶你一把。因为每个人都在拼尽全力，把你扶起来，可能意味着搀扶者会一同倒下。

所以，投资人必须有一个强大心理素质。你只能向上攀登，只有到达山顶才可能走回头路，半途而废不仅仅意味着金钱的损失，有时候也意味着遥远的山顶对于投资人来讲会是一场噩梦。

既然恐惧和危险一直伴随着投资人，为何还是有这样多的人想投资呢？

表面上看是金钱的诱惑，钞票的动力让所有人对于成功投资所赚取的回报垂涎三尺，可是实质上，就我个人观点来看，人们最原始的投资动力其实是摆脱现实当中自我阶级层面的原动力。

投资成功学里经常用某些人身无分文，靠着借债投资一举成为百万，千万级富翁的案例。这些案例无一例外地暗示着一幅画面：通过投资，你就会有机会从一个卑微的阶级跃升到社会的顶层。到了社会的云端，难道你还会缺钱吗？而事实上，也是如此。

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我见过不少投资人，虽然还没有到达云端，可是完全有资格向下俯视，那种社会优越感可以从他们的言谈举止里看出来。

曾经有一人问一个朋友：您家住在哪条街上？回答是：我住Bayview/Lawrence。你如果都不知道他说的社区房产价值几何，那么自然你也不会明白他为何不告诉你街名，而只是告诉你他所在的社区。

这是社会地位的表露，这并不是炫富，也不是高傲。等到你能够住到那里的时候，自然就会用同样的方式介绍自己。当介绍自己的方式都与众不同的时候，你自然就会进入到另外一个阶级层面。这才是人们投资的最原始的心理暗示。

特朗普在回答记者提问，为何普通大众在这次的疫情之中，不如有钱人有机会检测抗体的时候，特朗普回到：这就是人生。

听起来很刺耳，但是这次他说的是事实。虽然作为总统他不应该漠视弱势群体。总统先生说出了当今社会最大也是最残酷的现实，这个社会是有阶级划分的，并不是人人平等；这里贫富差别的巨大，以至于可以决定一个人“生的机会”。

那么还有人提问为何要投资地产吗？我觉得应该没有了，除非你对于自己所处阶级地位十分满意。我们不能把巴菲特，比尔盖兹当作超脱了阶级观念的人物，他们依然在赚钱，他们的追求已经同普通人差的太远了。幸好，超级富豪依然是少数，普通人是可以通过投资获得阶级满足感的。

那么投资地产的恐惧怎么解决呢？当你真的没有太多资金的时候，如何开始呢？这个就是本期以及下几期文章所要阐述的。我想通过观察成功的投资人的共性，为大家提供参考方案。

有些朋友一定会问，不赚钱投什么鸟资？这就牵扯到普通大众对于投资的理解误区上来了。投资赚钱，天经地义，没有错误。但是，投资地产很多时候我们并不一定是赚到了大钱，而仅仅是跑赢了通胀。

人们通过计算得出一个比例，2000年的100美金相当于2020年的149.89美金的购买力。也就是说，你购买了100万美金的房产，20年后，你卖出$1,498,900，我们先不计算交易成本，也不计算你的首付支出，就算你投资了100万现金购买物业。那么看似你赚了将近50%的利润，其实，从购买力来讲，你一分都没有赚到。别忘了，国税局还等你缴税呢！

假设你20年之后卖出了200万美金，那么除去大约25%的增值税，你也就是赚了25万，其它的都被通胀拿走了。如果你卖出了300万，那么你才真正赚到了100万。当然这只是粗略计算。也就是说，20年后，你的卖出价格要达到购买价格的3倍，也就是每年大约15%的增值速度，说白了就是6-7年翻倍。

所以我一直强调，没有“钱途”的物业是增值差的房产。

无论是大萧条，2008年的金融危机，还是2020年的新冠疫情，这里面都存在着一个共性。谁能够熬过去，谁就能够活下来。

那么靠什么熬？靠利润吗？利润已经被市场吞吃干净了。靠大众的善心大发吗？每个人都自顾不暇，你算老几？这个时候只能够靠自己的物业屹立不倒。

什么才会是物业的金刚不坏之身？高价位的物业？除非你资金雄厚，债务很少，但是这违背投资原理。投资是要用杠杆的，否则拿着现金买房子，那叫为社会做贡献，银行在旁边看着都能急死。

极低价位的物业往往在比较差的社区，问题多多，一个疫情就能让整栋楼的租客下岗，租金也就是一个字：零！那你拿什么去支撑物业？一个物业可以撑几个月？你如果做大了，有8个物业，每个物业收入都是零，你还能撑几个月？我最近遇到一个地产经纪，他有9套物业，都是烂社区，已经有一半的租金收不上来了。

租金就是保住本金的最起码条件，你买的物业再是一个绝佳Deal, 中文叫“漏”，危机的时刻没有租金，立即上市出卖，你自认为的“漏”，别人购买的时候，会要求更大的“漏”，漏到最后，滴水不剩。

所以请记住，投资物业，先不要想着赚到多少钱，你能够先保住本金就已经是胜利了。从技术层面来看，你就是赚了50%的利润，你也其实是白干一场，最多就是本金没有贬值。

未完待续………..

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