加拿大房贷常识有问必答

加中资讯网9月26日讯  房屋贷款是每一个来到加拿大的移民都曾经或者将要考虑的一件重要事情，接下来我们就加拿大房贷条款和规定简要描述如下：

首先来了解一些房贷术语。

Amortization（摊款期） - 指一个房贷合同约定的最长还款期，通常为25年或者30年，贷款者可以提前还款缩短Amortization而不可以超过,除非再跟贷款通过申请批准。

Term（锁定期） - Term是指一个房贷合约锁定的期限，到期后需要续期新的利率，除非是开放式，否则贷款人提前还清贷款会有罚金。
 
Loan-To-Value（LTV): 这个是指一个房屋贷款的金额占房屋价值的比重，最高可以达到95%,即是说申请者只需要付5%的首付款即可贷款，不过这个叫做高比例贷款(High Ratio),需要支付额外的信用保险譬如CMHC,而如果LTV在80%以内，则叫做传统贷款（conventional mortgage),没有这个强制保险。
 
Total Debt Service Ratior(TDSR）：这个是用来衡量一个借贷者的收入和贷款公款比重的指标，公式为 （贷款人全部贷款（包括车贷，其他房贷，信用卡）+地税/物业管理费）/税前收入， 普遍来说银行希望这个比例在40%以内才让认为贷款人有较好的支付能力。
 
Fixed Rate(固定利息贷款）：选择这个贷款的时候，申请者的利息在一个Term之内时固定不变的。与之对应的是 Variable Rate浮动利率，顾名思义，利率是随着加拿大基准利率Prime Rate浮动的。
 
Lump Sum Payment: 通常房贷都提供给贷款人一些提前还款的选项，Lump Sum Payment就是这样的一种，根据银行规定不同，贷款人可以一次性付还贷款初始金额的10%-20%不等。
 
Penalty(罚金）：房贷是一个合约，如果违背合约的话就会有罚金了。比较常见的罚金类型是贷款人卖房了，需要在term到期前提前付清贷款，这就构成了一个违约就会产生相应的罚金了。
 
接下来，我们简单地回答一些房贷的常见问题。
 
1. 摊款期 Amortization Vs 锁定期 Term 
 
根据上面的术语解释，摊款期是您需要还房贷的整体时间，而锁定期则保证在Term内您的某些合约条款不会变化。常见的例子是 "我的房子需要还25年，银行刚刚帮我锁定了5年起的利率2.89%" 在这里，25年就是Amortization，而5年就是Term。
 
2. Fixed Rate Vs Variable Rate 固定利率还是浮动利率
 
很多客户都很头疼究竟是选择固定利率还是浮动利率？ 浮动利率通常利息较低，但是固定利率可以让客户心中更有保障，特别是在当前开始加息的大环境内，越来越多的客户开始考虑采用固定利率。不过浮动利率有一个优点，就是一旦出现卖房子，需要提前还清贷款的时候，浮动利率的罚金为3个月的利息费用，通常较固定利率低很多。(固定利率的罚金计算方法为 3个月利息和 现在利率和锁定的利率差乘以剩余的时间）
 
3. 如果加息了，我的浮动利率月供会增加么？
 
加息之后，月供不会增加，但是你的摊款期会变拉长，反之亦然。当你的余下摊款期高于一开始的合同签订的摊款期之后，银行会调高你的月供。 举例说明，一个人的贷款为25年摊款期，然后采用浮动利率， 3年之后贷款的约定剩余摊款期为22年，如果因为加息原因导致实际摊款期高于22年的话，银行会提高月供到至少你的实际摊款期等于或者小于约定摊款期之内。
 
4. 提前还款的Lump Sum Payment是直接还到本金么？
 
没错，任何额外的还款都是直接还入本金。 这会导致你的房贷余额下降，然后需要支付的每月利息也会相应减少，以后同样的每月月供里面就会有更多的部分还入本金。房贷余额的减少也会导致提前支付罚金计算减少，如果你需要提前偿还贷款，那么不要忘记之前把自己可以使用的允许范围内的额外支付使用掉。
 
5.Home owner line of credit Vs Mortgage
 
HOLC也叫做屋主信用额贷款，有着很多别的名字HELOC,HRLC等等，而Mortgage就是我们广义说的房贷。 两者的最大区别在于，前者当贷款余额还掉的时候，还会有原始的额度用来供贷款人再次随时借款。而Mortgage还清之后就消失了。 有的客户当mortgage都还完之后，才找银行做HOLC,这也可以，叫做再次借贷（refinance)
 
6. 我的第一次供款什么时候开始？
 
每个银行的具体做法有所不同，普遍来说，房贷不同于租金，不是在当月月初支付，而是在下个月初支付。可以理解成酒店的感觉，让你先享受了再收费。所以一个3月10日的贷款的第一个完整月份是4月份，所以第一个房贷月供为5月1日。但是银行通常在4月份的时候会只收取3月10日-3月31日的利息费用，这个叫做IAD- Interest Adjustment Date.