2020年压抑的空气中，仅有的一丝小清新就是房贷利率大幅下降了。银行之间的逐底竞争，一步步把长期利率推到了接近通胀率的地步，这对所有能申请到贷款的人都是好事，但与申请不到贷款的人一分钱关系都没有。我观察了一下那些在朋友圈转发银行利率广告的人，大多属于后者，前者都忙着去银行申请加按和转贷款了，没工夫赚吆喝。
从2018年开始写公众号开始，我一直在普及一个概念：加按，即，refinance，怎么从房子里把现金拿出来，用于购买更多投资房，或降低自住房贷款。有聪明人针对我的看法写了一篇文章《这些年不断加按(refinance)买房的“聪明人”都怎么样了？》，经过两年的实践和数据积累，我今年针对这位聪明人写的文章回复了一篇《如何做到|一直加按一直爽》。谁是聪明人，谁是聪明误，让结果说话，我们要赢，而不是赢得争论。过去10年，从2010年到现在，一直在购入房产的人，比没有投资房产的家庭，资产净值高出200万加元左右。如果家庭债务管理得好，即，一直加按一直爽的家庭，资产净值增长得更快，赢的更多。
净资产在500万以下的家庭，其资产相当脆弱，一场大病，一个人失业，很容易被打回原形，因此焦虑感特别强。“邻家百万富翁”一词，特指已经摆脱了脆弱中产状态，净资产超过500万的家庭。从起步的脆弱的中产状态，跃升为邻家百万富翁的捷径，就是房地产投资，其他途径更慢，更凶险。从2010年到现在，低利率一直是主旋律，算是时代红利吧，顺应时代的人可以轻松在10年里与同辈人拉开200万加元的财富距离，还懵懵懂懂半信半疑，或自作聪明与时代对峙的人，还将失去下一个10年。
利率再低，也不会有银行工作人员像预批一张信用卡那样，预批一笔房贷寄到你家里。你原来的房贷利率3.69%，也不会有人主动给你打电话请你把利率降下来。请听题，你分到时代红利了吗？房贷利率这么低和你有什么关系？给自己一个回答，不要回避问题，直面问题才能解决问题。
01 原来的借款合同是否值得毁约？
在债务管理方面，有一个朴素的概念：自住房贷款是消费债务，自己扛，是坏债务；投资房贷款是杠杆，撬动能够带来收入的资产，是好债务。这两个概念差别很大，衍生出来的定义是：自住房不是资产，投资房才是资产，因为自住房不会带来收入。更重要的一点是，任何消费债务，包括自住房贷款，汽车贷款，学生贷款，都影响借款能力，每增加100元消费贷款的月供款，就会降低2.5万元借款能力，同时收入每月增加100元才增加借款能力6千元。原因就是银行在计算偿债能力时，要求每月债务与每月收入的比例不能高于44%，所以才出现了增加100元债务导致的借款能力下降幅度，比增加100元收入所能提高的借款能力之间相差很大。
想要做地产投资的人，需要努力降低消费债务的月供，因为降低每月债务在提高借款能力方面比提高每月收入效率更高。今年的3月29号以来，无论是浮动还是固定利率，都是一路走低，有些人恰好赶上续约，自住房月供降下来一大截。今年夏天以来，各家银行使出了转银行现金诱惑的大杀招，用现金返还等诱饵助推借款人通过换银行来降低原贷款利率，整个下半年各家银行都在忙着贷款大交换的生意，把协助转银行的第三方机构FCT 忙得不亦乐乎，现在FCT依然处于工作超负荷的状态。浮动利率随着最优惠利率P的降低，借款人的利率自然降低。固定利率贷款，很多大银行提供提前续约的混合利率，可以在不需要重新审批的情况下，降低贷款利率和月供。我已经写过几篇文章，手把手教大家怎么做了，例如，《把房贷高利率降下来分几步》，这里就不再重复了。
降低自住房贷款月供意义重大。有些人很想通过转银行换个低利率，但就是舍不得罚款。原银行罚款1.4万，换到新银行能省1万利息，亏4千，面对这个结果大多数人都退缩了。如果不买投资房，当然看着是亏的，如果能多买一套投资房，这4千成本就是值得的。如果自住房贷款月供降低600元，借款能力就提高6X2.5万=15万。少数有战略眼光的投资者明白，将自住房贷款加按并转银行，可以享受今天的低利率，同时将新贷款做成30年还款期，目的是为了降低月供，提高投资房借款能力。我知道很多人对我写的文章很感兴趣，对油管上视频讲座中的观点也表示赞同，但到了自己选择要不要损失4千元，多买一套房子的时候，就含糊了，退缩了。我对这样的人一点都不同情，他们就应该与敢作敢为的家庭有200万净资产的差距。
02 淘宝上申请的贷款，难以自拔
今年以来的低利率是前所未有的，降息的速度和幅度都是惊人的。我认识的一位朋友，一年里主动打破了4笔原来的贷款合同，购入了2套新投资房。但另一些人，则一直骑在马上，一步都没有往前走。无动于衷的人中，其中一部分是无法打破以前签署的固定利率借款合同，因而贻误了今年的天赐良机。
从固定利率降不下来的人身上，我们可以看出他们以前在选择贷款机构和借款合同时的误判。包括银行在内，在任何一天，提供房贷的所有金融机构利率相差都不大，但非银行金融机构比银行利率低，是因为借款合同不灵活，例如，某机构规定，除非卖房，否则不能提前解约，有人就选了这样的贷款机构，3.69%的利率，除非卖房，无法解约。当初选择贷款机构时，如果只看利率，势必掉入低利率陷阱。房贷，是一个合同，除了利率以外的内容甚至比利率还重要。还有的金融机构，无论你怎么提前还款，就是不给你降低贷款月供，所以即使加速还了本金也无法提高借款能力。
我从来没有从淘宝上买过任何东西，即使我需要的商品，也不会通过这个平台买。有淘宝的那天，我的生活品质已经不再是为了满足温饱，所以我很清楚，淘宝商家的产品和服务和我的生活无关。大部分人非常善良，相信存在即合理，但曼德维尔早就在《蜜蜂的寓言》里就告诉过我们，恶德的存在及其商业价值。淘宝和某些金融机构的存在，就是针对人性的弱点。买便宜货，与追求某时某刻最低利率，属于人性的弱点，很多商家的产品就是为人性弱点设计的。想一想中国电商的兴起，是提高了产品和服务质量呢？还是提高了人们的生活质量呢？有些企业，平台，产品，价格的存在，就是在针对人性弱点。即使降低了生活品质的事实摆在人们面前时，也有很多人不承认自己有多糊涂。股市里这个现象更普遍，很多基金就是为了便于投机而设计的，想着法儿让投资客24小时不停地在上面炒，不停地买进卖出，以便收取手续费，这些产品与投资没有一点儿关系。这与赌场里24小时亮如白昼，从来不挂时钟的设计一样，是在助推和放大人性中贪婪和不知足的弱点。中国人穷吗？有个老外的孩子问他爸爸，这位爸爸的回答很西方，很扎心“ No, they are not poor, just cheap.”华人在人生地不熟的异国他乡，依然因为cheap落入陷阱，让人唏嘘不已。
除了贪小便宜之外，另外的一项人性弱点就是高估自己的能力。诺贝尔奖获得者，丹尼尔卡尼曼，做过一个经典实验，询问一个班级里的所有同学，“你觉得自己的开车水平，在全班的平均水平之上？还是之下？”有80%的同学回答自己的开车水平在全班平均水平之上，显然有30%的人高估了自己。高估自己能力这个问题，在签合同的时候尤为突出：结婚的时候没有人想过要离婚，但离婚率却越来越高；签房贷合同的时候，都认为自己能坚持完成一个合同期，绝不毁约，过了一两年由于外界环境的刺激，就又想毁约了。给大家一个建议：对于借款合同的约束性条款，不要太高估自己的定力，不要太低估事物变化的可能性，不要出卖合同灵活性换取利率上的那一点点糖衣，然后抱着炮弹走完整个合同期。
请听题，列出你认为哪些产品和服务，是人类恶德在商业中的应用，不仅引你上钩，还浪费你的时间和生命，偷走你的钱财，损害你的健康？毒品，赌场，电子游戏，标题党写的用于卖广告的文章，垃圾食品及其生产企业…还有很多…
在淘宝上申请的房贷，难以自拔，完全在情理之中。“最好的学习是从别人的失败中学习。”——巴菲特。希望我的读者不会轻易被糖衣炮弹击中。
03 避税陷阱里的人，会受困一辈子
很多高收入家庭，自住房贷款余额非常高。这让我想起了《穷爸爸富爸爸》里的穷爸爸：升职加薪之后就换大房子，背大房贷，直到退休就只有这一套房子，去见马克思之前贷款也没还完。加拿大这种情况比美国更严重，因为加拿大的自住房出售之后没有资本利得税，而美国自住房售出后是有资本利得税的，很多人惦记着卖掉自住房之后赚上一笔不纳税的大钱儿。很多高收入家庭总想两全其美：住大房子，卖了房子以后还不用缴纳资本利得税。这个想法就一个缺点：退休之后，卖掉自住房，你住哪儿？老人院吗？看看这次疫情，那些卖了自己的房子住进老人院的人们，完全没有退路。富爸爸，自己住公寓，同时大量购买投资房，逐渐升级为购买酒店。对避税问题的不同看法，决定了不同的人生道路。
前几天听了一个视频讲座里的人说“如果你没有考虑税务问题，就还处在投资的初级阶段。”我完全不同意这种说法。我认为，投资上的新手才患得患失总是顾忌税务问题，真正会用钱生钱的人，没有一个人是因为顾忌税务问题而缩手缩脚。请听题：“赚钱容易，还是省钱容易？”。省钱最容易，不吃不喝，不旅游不逛街，不结婚不生小孩最省钱，不出去赚钱就不用上税，如果躺在政府身上吃救济，税局还会倒贴，那这是活着还是生活呢？赚钱比省钱难多了，首先你要赚钱就得上税，与政府分享收入，否则不合法；其次，要赚钱就得和其他人竞争，凭本事才能赚到钱；最后，赚钱的事儿，都有风险，还要承担着风险把钱赚回来。因为要避税，所以不去赚钱的人，是因噎废食。
房地产投资者，最与众不同的地方是他们对税务的理解更深，而不是人云亦云地随大流儿。我知道两位地产投资者，夫妇俩人都是年收入4万，税率20%，他们从不买RRSP，将每年的RRSP额度积攒起来，等着卖掉投资房那年再把所有额度一次用上，他们知道卖掉投资房的那年，资本利得肯定超过44万，所以税阶是53.53%，那一年使用RRSP的所有额度，边际收益最大。有人说这种做法因为投入RRSP的资金太晚了，没有滚雪球效应，呵呵，我看到很多人RRSP里的雪球不是滚大了，而是滚小了。我在银行上班，所以非常清楚，那些每年到了RRSP季节盲目而机械化买RRSP的人，根本不懂金融投资，只知道买了RRSP能省税，都不知道这个税盾里到底是什么资产，这样的投资者到退休时候会发现RRSP里的投资根本就是场噩梦。地产投资者会优先加速偿还自住房贷款，因为自住房贷款月供每下降100元，投资房借款能力就提高2.5万元，自住房贷款没有还清之前，不着急把现金匆匆忙忙地放入税盾，因为税盾要用在避税效果最好的时候。
请听题，看看你被税盾锁住了多少资金，如果这些资金全部用于加速偿还自住房贷款，余额会降到多少，现在的利率每10万元贷款的月供是380元，算一算你降低了贷款余额之后每月月供是多少，再比较一下现在的月供，差额除100乘以2.5万，就是你能够提高的投资房借款能力。
总有人用头撞墙，拼命想找到别人贷款能力强的原因，我告诉你，借款能力强的人把赚钱放在首位，而不是把避税放在首位，这个优先级决定了不同家庭的财富差距。别看都是在同一个公司做同一份工作，财商其实差别很大，财商的差距属于内伤，从体貌特征上看不出来，从买不买RRSP的决定上能看出来。不要羡慕买了很多房产的人，你不是也省税了吗，退休的时候打开RRSP的盖子看看，够不够养老的。
04 利率疑云
在经济学里，利率被定义为不耐/impatience程度，以及资金稀缺程度。物价飞涨的时候，人们急着把手里的钱花出去，不耐程度很高，要想让人们推迟消费，就要支付很高的利率；资金稀缺的时候，利率就很高，否则利率很低。目前的超低利率，反应的不是人们的不耐程度，而是资金严重过剩的结果。人类脱离了金本位，就脱离了自然资源对人类发展的制约，从1971年开始人类已经可以随便印钱了，但负责印钱的央行，以前还是很有节操的，但自从2010年以来，呵呵，毫无顾忌地见了危机就印钱，其结果是央行决定利率，而不再是人们的不耐程度。央行借助各类危机，将自己的地位从幕后终于挪到了舞台中央。全世界的央行，都在看美联储，所以美联储决定了全世界的利率。
美联储说什么不重要，比如说要维持低利率50年不变，千万别信，要看美联储做了什么。我自己曾因为听了美联储的承诺吃过大亏，2017年美联储说要缩表，卖出资产负债表里的资产，同时提高利率，我因为贷款较多，于是就想着怎么能降低加息给我带来的风险，于是买了一些浮动利率优先股和浮动利率债券，结果可想而知，由于美联储中途变卦，而且还变本加厉地扩表，扩大QE规模，让我买的那点儿浮动利率的金融投资损失惨重。从此我得出一个结论：永远不要预测利率。美联储决定着全世界的利率，但美联储的独立性早就灰飞烟灭了，目前的美联储就是1907年老摩根的化身，为资本所有者服务，为美国利益服务，只要能给资本主义续命，哪管天下洪水滔天。要想借美联储的风，行自己家的船，首先要成为资本所有者，进入美联储保护网，与美联储站在同一条船上；其次要观察美联储做了什么，而不是听他们的承诺，最后一点最重要：美国国债已经超过了GDP的136%，每年需要偿付的利息就会占税收的一大块儿，如果美联储加息，最痛的是美国政府，美联储如果贸然缩表和加息，将导致美国政府破产，当然这是不可能的，因为美联储早就没有独立性了，一切为资本主义和国家服务，我们必须要和美国的国运绑在一起才安全，所以要跟上美国政府的借钱速度。
结语：
低利率会长期化，如果你还有获得主动收入的能力，还没有住进养老院，就不要放弃自己的工作成为全职房东，借钱能力会在放弃主动收入的时候立刻、全部消失。我相信，低利率是一个让能借钱的家庭，敢借钱的家庭先富起来的时代礼物。脆弱的中产家庭，要想成为邻家的百万富翁，投资房地产是最快最安全的途径。不要贪小便宜，不要被避税困住，向有结果的人学习，勇敢地把握住时代赋予正在工作的中产家庭的机会。低利率年代，是中产家庭实现财富跃迁的年代，努力工作的人最应该优先获得财务自由，对于这一点，我深信不疑。疫情，随着疫苗接种人数的增加，在我们财务决策中所占的分量会越来越少，中产家庭不要浪费这次危机，不要辜负了时代的礼物。低利率，是大时代的产物，如果此时恰逢已经退休，或已经放弃主动收入，那么仅靠退休金和被动收入生活，则面临很大的挑战；如果恰逢壮年，主动收入支持借款能力，低利率就是个福音，我坚信，善用杠杆的中产家庭一定可以实现阶层的跃迁。仅以此文献给努力工作，力争上游的中产家庭。
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