凭借这三大关键因素！全球房地产市场得以迅速恢复

澳大利亚的房价在过去三个月里一直在上涨。在美国，一个备受关注的住房价值指数，从1月份的低点上升了1.6%，房屋建筑商的股价表现是整个股票市场的两倍。在欧元区，房地产市场看起来很稳定。

摩根大通银行的分析师在最近一份关于美国的报告中写道：从现在开始，住房对GDP增长的大部分拖累，应该是微不足道的。

高盛分析师在一份关于韩国的报告中写道：我们认为，最近房地产市场下滑对私人消费的负面拖累峰值，可能已经过去。

经济学家们曾预计会有一场房价大屠杀。

三个因素解释了富裕世界令人惊讶的住房复原力：移民、家庭财务和偏好。

首先是移民，这在整个富裕世界都打破了记录。在澳大利亚，净移民人数是大流行前水平的两倍，而在加拿大，净移民人数是以前高点的两倍。

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新移民的需求正在支持市场。研究表明，每有10万名净移民到澳大利亚，房价就会提高1%。在伦敦，许多新移民来到英国的第一个港口，去年新租房的租金上涨了16%。

第二个因素是强劲的家庭财务状况。

由于危机后的抵押贷款法规，将信用较差的买家拒之门外，较富裕的人推动了住房的蓬勃发展。2007年，美国的抵押贷款者的信用评分中位数约为700分（中等水平），但在2021年，接近800分（相当不错）。

更富裕的家庭可以更容易地吸收更高的抵押贷款利率。但许多借款人也用固定利率锁定了过去低利率。从2011年到2021年，整个欧盟的可变利率抵押贷款的份额，从接近40%下降到不到15%。即使利率上升，整个富裕国家的偿债支出与收入的平均比例，仍然低于大流行前的标准。

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因此，与以前的经济衰退时期相比，不得不缩小规模或出售的家庭较少。

大流行本身也发挥了作用。在2020-21年，许多家庭大幅削减了消费，导致积累了价值数万亿美元的大量 超额储蓄。这些储蓄也缓冲了家庭对更高利率的冲击。

高盛公司的分析表明，各国的超额储蓄存量与房价的弹性之间存在正向关系。加拿大人在大流行期间积累了大量储蓄，与预期相反，房价最近已经稳定下来。瑞典人积累的现金较少，而他们的住房市场则要弱得多。

英格兰银行发表的研究表明，人们住房需求正在变化，可能包括更喜欢在家办公，或者喜欢独立屋而不是公寓的渴望，解释了大流行期间英国房价增长的一半原因。

在澳大利亚，平均家庭规模已经缩小，这表明人们不太愿意与人合住。而在通货膨胀率较高的时候，许多人可能希望投资于实物资产，如房产和基础设施，这些资产能更好地以实际货币保持其价值。

所有这些都可能意味着住房需求仍将高于大流行之前的水平，限制了价格的潜在下跌。

然而，我们有理由相信最坏的情况已经过去。

在去年达到历史最低点之后，整个富裕世界的消费者信心正在回升。家庭平均而言仍有大量的超额储蓄。

房地产的繁荣可能并未结束。

来源：Mehome

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