疫情期间租客解约,房东两难

来源:我爱我家    作者:张楠    人气:    发布时间:2020-04-11    

加中资讯网2020年4月11日讯,大家好,我叫张楠,是国内上市地产公司《我爱我家》在加拿大安大略省的负责人。在我们团队的服务范围里,关于租赁遇到的问题既小又杂,很容易让房东抓头皮,但也是最接地气的。今天就有一个客户打来电话,说他的租客提出:想在6月份租约到期时搬走。可能是担忧自己支付不起现在的租金,想换一个便宜点的地方。我的客户想询问我的是:疫情期间,房子上市好出租吗?

 

我跟客户说,即使是疫情期间,4月份上市6月份入住的房子,一定是可以租出去的。但疫情期间,最大的困难是,租客能不能配合房东,让陌生人进屋看房?

 

这里科普一个小知识,在加拿大,原租客需要在租约到期前2个月,通知房东是否续租。如果不续租,房东可以马上上市。只要有租客经纪陪同,即使物业还在出租期间,无论原租客是否在家,新租客都可以进到屋内看房。原租客有权利要求房东提前24小时通知,做好有人看房的准备。但若没有正当理由,是不能不配合他人看房的。 
 

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而我客户的租客,有点特殊,他们有一个出生几个月的小宝宝。在疫情的大环境下,母亲一定会担忧,陌生人看房,会给年幼的宝宝带来不必要的风险。我对客户说:现在是安全第一。可以尝试沟通,但如果租客不愿意配合,最差的情况就是等租客6月份搬走,我们做个彻底清洁,布置一下再上市,还能租出更好的价钱。但不利之处是,房子至少有15天到一个月的空置期,但也不排除等待更久的可能性。上市需要给到地产经纪一个月的租金作为佣金。按月租2000来算,房东至少有一个4000加币以上的费用。

 

我知道现在的租客是非常遵守信用的AAA租客。过往总是按时交租金,房子保养得不错,从未给房东惹过任何麻烦。对待这样优质的租客,我是这样建议客户的:

 

最重要的就是及时沟通。如果租客确定,搬家原因只是怕疫情影响收入。我建议房东可以跟租客协商,从5月到8月,每月给租客减个3~400加币,9月回复原价。希望租客可以继续住在这里。房东虽有损失,但省去因租客离开而产生的至少$4000多的费用。

 

如果到了8月,租客依然感觉支付困难,再搬也不迟。而那时,正是留学生抢房的高峰期。除了容易出租,租金也比现在高很多。拿20198月到9月,市中心湖边出租物业为例:最便宜月租2600,到中间价月租40002卧室Condo,从上市到租出去的时间,平均为11天。其中大部分都是一周内租出去,且高于叫价。

 

但若沟通后,判断租客的经济情况比较困难,比如这个事件中,男租客是健身教练,女租客在休产假,且租客执意要走。那就签署正规解约合同,允许租客租约到期后离开。房东重新上市。我们帮房东把好关,找到下一个靠谱的好租客就是。至于多久租出去,要看同区同类房源市场上的存量,预计不会超过1个月。

 

我在处理这件事件上,给客户讲了这样一个逻辑:租客可以被看做是房东第二职业的老板。如果客户是长期持有物业,就意味着房东收租的同时,可以没有压力地等待物业增值。多伦多的租金是可以包含大部分费用的,比方说本金、利息、地税、管理费,有的甚至还有几百的现金流,租金回报率通常在4-6%之间。 

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国内很少讲租售比,因为大家知道国内租金很便宜。但在多伦多,房东给出35%的首付(就当一个生意的前期投资),其余部分可以银行贷款。信用好的,甚至可以只给20%或者更少的首付。25-30年后,房子被租客供完。房东只要有能力支付首付,并让银行贷款,理论上就可以不断拥有多套物业。更别说,多伦多房价过往几十年间,涨幅平均每年10%是很有保证的。而且加拿大买房都是精装修,租客自行购买家具,房东出租很容易,给出钥匙就可以。

 

比起其他的投资产品,如股票、汇率、期货等,我个人认为,要想长期赚钱,是特别聪明有胆识的人,才能独立操作的。但依然要经常,甚至天天查看市场变化,耗费的精力无法计算!而做一个房东,再烦,一年见不到租客几回,最困难的问题可能就是钱能解决的维修问题。在出租前,谨慎筛选出好的租客,然后就是按月查看租金是否到账。就拿一套北约克150万的物业为例,50年前不过2万加币。我这里讲的不是回报率,而是放长远来看,作为我们普通人,房子至少可以帮助我们,抵御通胀,真正的把钱攒下来。

 

这里我也跟我的客户说:虽然疫情期间,租客提出搬家,是给你造成了困扰。但我们也要感谢租客。在他们意识到有经济压力的时候,不是选择拖欠租金,而是尽早的告知,按时交付租金,直到租约到期。这样免去了房东,因为被拖欠租金而上庭追溯的麻烦。这个时期,我比较建议,提出优惠条件,保留原有租客,至少也等到8月份。

 

但如果房东自身财力也有困难,可以采取这样的方法,将部分租金推迟到半年后支付,或让租客写一张欠条。但这里要小心,如果物业租金较贵,比方说市中心一套两房月租$3600,处理不当,所欠金额过大时,可能会遇到租客跑路的情况。虽说后期可以上庭追溯,但耗时耗力,对房东来讲是非常不划算的。

 

另外,疫情期间,我们可爱的加拿大政府,要求银行允许房东推迟最多六个月的供款。这大大减少了房东的压力。而对任何有报税$5000以上的人,政府推出了每月$2000的临时失业补助金。政府的理念是,疫情期间,宁发错,不错过。速度之快,打破平日我们对政府执行力差的刻板印象,短短几天时间,已有认识的朋友,领取到了政府的补助。

 

而这里不排除,之前多次拖欠房租的租客,想趁此机会压榨房东。房东沟通后,发现苗头不对,务必在第一张租金跳票时,马上给租客发出N4表格,将追缴欠租上升到法律程序。这个动作完成后,再跟租客慢慢协商。如果还收不到租金,14天后便可发出L1表格,进入上庭排期。千万不要因为好心,被无良租客拖延发出N4表格的时间,遭受不必要的经济损失。要知道因为疫情,即使排期上庭,也需要等比平日更长的时间。如有不懂的地方,可以与我们团队联系。我们除了会给出法律建议,还会有专人陪同完成整个追缴程序。

 

总之,特殊时期,需要大家彼此进行更多地沟通与包容,但在处理棘手问题上,也需要有专业、务实、可行的方法。但如果能够以平和的方法解决冲突,无论从经济上还是从情感上,对房东和租客都是最有利的。

 

最后总结一个疫情期间很多人悟出的道理:各国政府都不约而同地重复着一句话,要求大家一定要待在家里。我们从来没有这么真切的感受到,灾难面前,有一个属于自己的家,用来遮风挡雨,原来是一件特别幸福的事情。

 

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责任编辑:张楠