MOF 审查重点一：100% 产权
要求：留学生拥有物业100% 产权。如果两个人共同拥有产权，这两个人的关系必须是配偶关系。
说明：在交屋的法律文件“Transfer” 上， “Transferee”的名字只能是留学生一个人的名字。 这说明留学生是唯一注册的物业所有人；如果“Transferee（s）”是两个人的名字， 这两个人的关系在交屋日当天必须是配偶关系。配偶的定义是合法的夫妻或者连续的不低于3年的同居关系。
案例1：有留学生（99%）与本地加拿大公民（1％）共同上产权， 申请海外买家税被拒， 之后提出 “Notice of Objection”时仍然被拒。MOF 给出的理由是：拥有1%产权的加拿大公民是留学生的Trustee 信托人， 不是配偶。
案例2：一对留学生情侣准备结婚，双方父母出资为他们购买了公寓作为婚房。应双方父母要求，两人都上了产权，交屋后的一个月内他们拿到了结婚证。他们的海外买家税退税申请果断被拒， 理由是他们在交屋日那天还不是夫妻，也不是同居3年的配偶关系。
建议： 留学生最好拥有100%产权 。如果一定要与合法结婚的配偶共同买房，两人以“Joint Tenants” 的形式共同上产权 。
MOF 审查重点二：交屋日当天已注册为大学或大专全职学生
要求： 交屋日当天，必须已经注册为安省认可的大学或大专的全职学生。
说明：注册日Enrollment Day与开学日不同， 开学日一般是9月初，注册日往往早于开学日， 经常发生在6，7，8月的暑假里。每个学校对注册日有不同的定义， 可能是选课的日子或交学费的日子。 每位留学生要向自己所在的学校确认自己的注册日是哪一天， 以确保交屋日安排在注册日之后。
举例：两名大一的学生开学日同是2021年9月6日， 交屋日同是2021年8月5日。同学A 在2021年8月4日完成了注册，假设同学A满足其它所有退税要求，那么同学A 在2023 年4月下旬大二毕业的时候就可以申请退税了；同学B 在2021年8月6日晚两天完成了注册，假设同学B满足其他所有退税要求， 当同学A成功退回海外买家税的时候，同学B的申请已经被拒了， MOF 拒绝的理由是同学B在交屋那一天2021年8月5日还没有注册成为全职学生。
建议：大一开学前买房的留学生要知道自己准确的注册日，并拿到学校对注册日的书面确认， 要确保注册日早于交屋日 。读高中的同学，如果想退海外买家税的话，暂时不要买房， 等到被大学正式录取注册后再买房。有些大学开设语言培训ESL Foundation Program, 即便该大学确认留学生为大学的全职学生，未必获得Ministry of Finance 的认同， 为保险起见，读语言学校阶段的留学生暂时不要买房，等到被大学正式录取注册后再买房不迟。
MOF 审查重点三：自住
要求：从交屋日起60天内搬入自住，一直到退税为止。
说明：自住是MOF 对海外买家税退税最基本的要求， 无论是留学生类， 移民类和工作类别，MOF 只给用于自住的物业退海外买家税。自住的要求很容易满足，但如果60天内没有及时入住， 将直接导致被拒。如果60天内入住但没有保留证据，两年后申请退税时会为苦于找不到证据而伤透脑筋， 甚至导致被拒。MOF 不是所有的自住证据都接受的，比如朋友帮忙搬家的书面证明，公寓物业管理公司出具的证明， 水电气费，上网费等等都是不被接受的. MOF 在审批退税的时候经常要求提供审批当时仍然自住的证明。
建议：在交屋日那天，除了交钱拿钥匙之外， 还要做如下事情， 可以把下面的To Do List记在交屋日的calendar 上：
更新驾照地址
更新所有银行账户和信用卡账户地址
更新学校，税务局，政府机构， 保险， 手机账单等通信地址
预约搬家公司在60天内搬家，保留正规发票 （上面有HST 号码）。发票上记录搬家的年月日和新家的地址。 （不要找朋友帮忙搬家了事，朋友不能提供自住证明，还要请他吃饭）
所有自住证据上的名字都用Legal Name, 不要用英文名字，因为很难证明英文名字是你本人
MOF 审查重点四：保持至少两年连续不间断的全职学生身份
要求：从交屋日算起，留学生要保持至少两年连续不间断的大学大专全职学生身份。
说明：MOF 主要看T2202 税单和学校的Confirmation of Enrollment 证明信， 一般一年中要求1-4月和9-12月两个学期的全职学习， 暑假5-8月可以不选课。如果T2202 和学校的Confirmation of Enrollment两者不一致的时候，MOF 会做出自己的决定或要求提供更多文件之后再做出决定。往往这个决定是对留学生不利的。另外， MOF 要求的2年指的是两学年， 不是2 calendar 年。如果2021年暑期6，7，8月交屋的留学生，到2023年4月中下旬学期结束的时候就可以申请海外买家税退税了，不用等到2 calendar 年。而2021 年9月开学以后交屋的留学生则要等到2023年9月满两年以后才可以申请退税。
案例：多伦多大学对学生注册是有自己的要求，如果因成绩不达标或其他原因， 多大会给学生suspend 暂停注册一学期， 这意味着留学生不能保持两年连续的全职学生身份。同学A和同学B都被多大暂停注册了一学期。同学A立即申请注册了其他学校的全职学生，等到下一个学期又转回了多大；同学B停学了一学期，专心补习功课，下一个学期继续注册多大。 同学A和同学B都满足海外买家税的其它要求，同学A 的海外买家税申请成功获批，同学B海外买家税申请遭到无情拒绝。理由是同学B没能保持连续的全职学生身份。
建议：留学生切记从交屋日那一天开始，要连续不间断保持全职学生身份至少两年，避免因生病，Drop 课程，选课不够，被迫暂停注册等突发事件在无察觉的情况下丧失了全职学生身份。如果发生了上述情况，要及时补救。留学生最佳买房时间是大一和大二；读大三和大四的同学不够两年时间学习了，如果以留学生身份申请海外买家税， 意味毕业后要继续读研究生或其他专业；计划毕业后参加工作的大三大四同学，可以耐心等到开始全职工作以后再买房；如果有十足的把握交屋4年内取得移民身份，则不用受学习和工作身份的限制了。
MOF 审查重点五：资金来源Source of Fund
要求：资金来源Source of Fund是Ministry of Finance 在2020年新增加的审查重点，也是申请准备文件过程中最耗时耗力的环节。MOF 要了解谁是物业的Beneficial owner受益人，物业产权上是否有Trust 信托存在，谁支付的定金， 首付或全额付款， 谁支付了物业持有过程中的各项费用，如果物业售出，谁有权利享受收入或亏损等等。MOF 很可能会要求申请人提供声明物业受益人所有权的Affidavit， 对十几个问题做出确陈述。 MOF同时要求申请人提供用于支付贷款，保险，地税，物业管理费，水电气费的每月银行账单或信用卡账单 ， 从交屋日到审批日。
说明：有的留学生付款没有计划，从5，6个不同账户或信用卡支付各种不同物业费用，当两年后拿出近100个银行账单和信用卡账单送交退税的时候，相信Ministry of Finance 的审批官员都快看晕了， 整个人都不好了。在退税审批的过程中，保证审批官员的平和心情是很重要的。
建议：
1. 计划买房退税的留学生可以提前开设一个账户持有人为留学生自己的银行账户，专门用于所有买房供房的相关资金进出。最好从买房交定金开始就使用这个账户， 确保这个账户记载了每一笔买房供房转账及支出。我推荐开设一个RBC 账户， 因为RBC账户可以随时从网上Download下载几年前的Bank Statements；CIBC 银行账单不显示通信地址，不能作为自住证明； TD银行只能从网上下载18个月内的银行账单, 不够用；中国银行无法生成标准的Bank Statements格式， 看起来很别扭。
2. 把所有支付房子的付款设置为自动付款， 包括：支付贷款，保险，地税，物业管理费，水电气费。
3. 其它的日常生活支出避免使用这个账户。
2021年刚刚来临，我把这篇文章作为新年礼物送给厚爱我的海外留学生们， 祝新年快乐， Happy 退税！
本文作者：GRACE JIANG CPA CGA MCOM
地产税务会计师
微信号: Real-Estate-Taxation
来源：多伦多地产税务公司提供图文
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