地产投资的未来竞争力(六)

紧接上期文章，那么在地产投资的未来竞争力当中，除了方法论占据不少决定性的位置，还有别的什么制胜法宝吗？回答是有的，而且百战百胜！但是，大多数人不愿意用，或者惧怕这样的制胜法典。这个就是地产投资里面最关键，也是最需要前瞻性眼光的投资原则：

无论市场好坏，坚持投资价值洼地的物业。

请让我再次摘抄一段网络里的文字：“所有的胜利都是价值观的胜利。巴菲特的成功很大一部分就是价值观的胜利。他发自内心热爱自己的事业，生活简单朴素，为人低调谦逊。价值投资本身就是一种正确价值观的体现。价值投资不是一种致富方法，而是一种人生修行。”
 
地产投资的价值洼地，我认为是这样的定义：在大多数人并不看好的区域，发现未来极具升值潜力的特质，发掘和分析其特殊性，唯一性。从众人的迷茫之中抢占投资的先机，从而达到投资战略的突然性和决胜性。投资洼地不需要等待市场好转或者市场极为火热的时候进行投资，投资人可以在市场的任意一点进行投资。投资洼地的概念没有终点，她贯穿于投资的始终，极大地避免了市场波动造成的投资人的被动应对。既然已经是价值上的钻石，同时又是价格上的白菜，那么我们还等什么？
 
有些人会问，等到价格已经高攀不起的时候，怎么办？回答是，那是你出售赚进巨大利润的最佳时机。同时也是投资人走向下一个价值洼地的时间点。价值洼地不是一成不变的。人生苦短，其实用不了几次发掘，你已经退休了。你的投资如果总是获得不到预期的高回报，不是因为你投错了，而是因为你没有真正的把握住价值洼地，错过了获取高回报的最佳时期。

那么问题来了，什么是地产的价值？如何判定某一处地区是地产的价值洼地？其判定的条件是什么？什么是值得投资的房产，什么是未来的潜力股？这个问题就如同1925年，毛泽东在《中国社会各阶级的分析》中指出的那样，“谁是我们的敌人？谁是我们的朋友？这个问题是革命的首要问题。中国过去一切革命斗争成效甚少，其基本原因就是因为不能团结真正的朋友，以攻击真正的敌人。”把这段话翻译成地产投资语言就是：谁是我们应当购买的投资房产？谁是最具有投资价值的物业？这个问题是地产投资的首要问题。如果你的地产投资过去收效甚少，其基本原因就是没有认清谁是你的投资对象，什么样的房产不是你的投资目标！加拿大地产市场每一刻都有成千上万套的待售房产，尽管如此，其中的大部分都不是投资级别的房产。
 
先让我们来看看决定地产价值的几个方面:

1）物业具有使用价值。毋庸置疑，任何一个物业都有使用价值。民宅最为突出的就是居住价值；商业物业具有多种多样的商业使用价值。而使用价值是房地产的最为基本的价值，一般的民宅，除非房倒屋塌，否则，房产的使用价值会追随房产一生。即使房子的价值的最大化的部分已经让位给了土地，房子本身的价值基本可以忽略不计，但是，其使用价值依然存在，只不过是被放大或者缩小而已。房产的使用价值有时是可以改变的。例如，民宅有时可以变为商业用途的商业地产。其土地性质变更为拥有商业价值的房地产。农地经过开发商的规划，变成了一座座商业城或者民宅的住宅区。这也是物业的使用价值的变化。巧妙地利用这种变化可以让你的物业升值。但是，异想天开，跟风式的炒作，却有时会弄巧成拙，让自己进退两难。这样的例子已经是非常多了，我就不举例说明了。

2）地产的市场价值。一处破败不堪的物业，能够让几十个人疯抢。这不能说这些人疯了，是因为他们看到了物业的现在和未来的市场价值。至于说抢到多少是个够，那就要看市场未来给出的答案了。在市场好的时候，无论你如何出价，只要拿到物业就是赚。可是，大家见识过80年代地产大萧条的年代吗？我最近见到了一位从业40年的老牌经纪人。他笑着说：“Michael，你们没有经历过地产大萧条的年代。可是我经历过3次。最惨的一次，贷款利息高得惊人。很多人入不敷出，只好卖房。可是如此高的利息，没人买得起。最后的解决办法就是，一块钱卖出。条件是，买家把卖家的贷款直接接下来。这样卖家可以免于破产。那可是现金为王的时代呀。”我听了这话，浑身都起鸡皮疙瘩。地产的市场价值有一个巨大的特点，那就是随着时间的变化，市场价值一直在波动之中。谁能够看准未来，谁就是赢家。而对于投资者来讲，谁也不会真正看到未来，那些预测准确的人，不过是机会主义者，次次能赢的人不存在。为了避免机会成本的增大，最好的办法就是，为了免于市场价值的波动的影响，购买投资洼地之中，相对物业购买价格较小的物业，而不是一味跟风市场，购买价格一路走高，物业价格居高不下的物业。所谓曲高和寡，随着物业价格的攀升，当物业购进价格达到一定程度的时候，就会变成一个高不可攀的节点，这就是市场转向的开始。但是，购买价格较小的物业，由于购买相对便宜，受众者多，物业价格反而容易上升。即使遇到地产调整期，其调整的幅度也相对较小。

未完待续……
 
想投资房产吗？想跟从市场规律去投资吗？欢迎参加我们在11月3号（周日）下午1:30举办的地产投资讲座。详情见本期广告。
 
你想让你的物业卖出高价吗？你希望成为一个成功的地产投资人吗？请联系Michael Wang。
 
Michael Wang拥有美国硕士学位,  美加两地十余年房地产买卖，投资和物业管理经验Michael 以其广博精深的专业知识，超强的谈判能力，紧密的团队协作，助您高价快速卖房，超值无忧买房。欢迎致电Michael Wang（416）893 - 2060